당 사이트는,「견실형」부동산 매각 및 투자 하우투입니다.
크게 벌기 위한 정보가 아니라, 가지고 있는 부동산 자산(토지나 물건)을, 손해하지 않게 되도록(듯이) 유효 활용하자고 하는 컨셉으로 쓰고 있습니다.
"최적의 부동산 활용법, 최적의 토지 활용법은 사람마다 다르다"
다른 부동산 투자 하우투사이트에서는 유일하게 특정 활용법을 추천하는 스탠스뿐입니다. 「아파트 경영이 확실하다!」 「시대는 태양광 발전!」 「맨션 투자가 가장 높은 수익률!」・・・. 그것은, 대부분의 하우투사이트가, 단지 자신의 사업을 팔고 싶기 위해서 기사를 쓰고 있기 때문이군요. 그러므로, 여러가지 테마의 기사를 써 있어도, 결론은 「가장 추천은 〇〇투자」라고 하는 식이 되어 버립니다. 이러한 정보 사이트는 결정적으로 신용할 수 없습니다. 전문 용어의 해설 정도밖에 신뢰할 수 없습니다.
당 사이트는, 거기에 대한 위기감에 끝을 발해 기획되었습니다. 모든 투자법, 활용법을 중립적으로 해설할 수 있는 정보 미디어가 있어야 한다!
결국, 사실로서, 어떤 활용법이 가장 최적인가는 것은, 개개인이 가지고 있는 토지나 부동산의 종류, 입지, 에리어, 환경 등에 의해 완전히 다릅니다. 잘 생각하면 당연한 일이지요.
그러므로 우선 구체적인 활용 방법에 대해서는 결정을 리셋합시다. 냉정해지고, 폭넓은 관점에서 검토하면, 더 적합한 활용 방법을 찾을 가능성이 높습니다.
「우리는 아이를 위해서 2세대 주택으로 하는 것이 정해져 있어」 주거를 확보하면서 집세 수입을 얻을 수 있다는 획기적인 아이디어도 있습니다. 그러나, 토지 환경에 따라서는 그것도 적합하지 않고, 무난하게 2세대 주택으로 하는 편이 좋은 경우도 있습니다. "어떤 것이 좋다!"가 아니라 "환경에 따라 최적의 대답은 다르다"입니다.
2세대 주택, 아파트 경영, 아파트 투자, 주차장 운용, 태양광 발전 운용, 매각, 서브리스・・・부동산 활용법에는 여러가지가 있습니다. 냉정하게 폭넓은 관점에서, 당신에게 최적의 활용 방법을 찾아 갑시다.
또, 절세대책 목적의 부동산 활용이나 부동산 투자 신탁에서의 불로 소득 수입을 획책되고 있는 분에게도, 같은 것을 말할 수 있어요.
자산 상황이나 성격 기질, 소지의 토지·부동산을 활용할지 여부 등으로, 가장 효과적인 운용법은 바뀌어 옵니다.
어느 쪽이든, 우선은 각종 있는 부동산 활용법에 대해서, 기본적인 지식을 익힙시다. 누군가에게 상담할 때에도, 기초지식이 없으면 이해할 수 없고, 속아버리는 우려가 커져 버립니다.
이 하우투 사이트는, 초보자를 상정해, 알기 쉬운 해설을 유의하고 있습니다. 도움이 되면 다행입니다.
아파트 경영의 기초 지식
부동산 투자 중에서도 인기가 있는 아파트 경영의 기초 지식을 해설합니다. 실제로는 가지고 있는 토지나 목적에 따라 최선책이 바뀌어 옵니다만, 많은 경우에 해당하는 기초적인 지식을 정리했습니다. 자세한 내용은아파트 경영 페이지를 참조하십시오.
아파트 경영에서는 입지가 가장 중요!
아파트 경영을 통한 부동산 투자는 건물의 세부 사항보다 위치가 몇 배 더 중요합니다. 디자이너스 건축인 것이나 로프트가 있는 물건인 것보다 평범한 건물에서 좋기 때문에 좋은 입지에 있는 편이 좋다.
인구의 감소하지 않는 토지·과소화 경향이 없는 토지가 유리하다.
무엇이 좋은 입지인가, 라는 논점입니다만, 「인구(또는 이용자)의 감소하지 않는 토지」입니다. 과소화가 진행되고 있는 토지에서 아파트 경영 투자를 하는 것은 절대로 피합시다.
과소화 지역의 경우, 친족이나 친구 지인이 입주해 주는 등, 인맥에 자신이 있는 사람은 투자해도 괜찮을 것입니다.
도쿄 근교가 압도적으로 유리! 오사카, 정령 지정 도시도.
그렇다면 "인구의 감소하지 않는 토지"는 어디입니까?
도쿄와 그 근교, 가나가와, 사이타마, 치바의 도내 가까이가 가장 유리합니다. 언젠가는 I턴, U턴 붐이 외쳤습니다만 그것도 침착하고 있어 결국 도쿄 도심에 사람은 계속 모여 있습니다. 즉 부동산의 수요도 계속 늘어난다는 것입니다.
준거로, 도쿄의 침대 타운이라고 불리는 거리나 요코하마, 가와사키, 오미야 등의 도심 대도시도 인구 증가를 기대할 수 있습니다.
도쿄 이외에도 오사카, 나고야, 후쿠오카 등의 정령 지정 도시도 근교지에서 인구가 계속 유입될 것입니다. 지방의 사람은 기본적으로, 편리한 토지를 요구해도 도쿄에는 나오지 않고, 근교의 대도시를 목표로 합니다.
정령 지정 도시 이외에 후보를 든다면 관광지입니다. 관광지는 거기에서 장사하고 싶은 사람이 많기 때문에 부동산의 요구도 높아집니다. 2020년의 도쿄 올림픽을 향해 외국인 유치책이 진행되고 있어, 이 흐름으로부터 외국인 관광객이 아직도 대폭 늘어날 것입니다. 그들은 아파트에 살지 않지만, 그런 상기를 예상한 일본인 유입자는 절대 늘어나야 합니다.
도쿄나 정령 지정 도시에 강한 부동산 중개업자와 짜야 한다.
부동산 투자는 자력에서 거의 무리입니다. 어떠한 부동산 중개업자와 짜게 됩니다. 신뢰할 수 있는, 확실히 이익을 올릴 수 있는 부동산 중개업자를 선택하는 것이 중요합니다.
부동산 투자를 목적으로 했을 경우, 도쿄나 정령 지정 도시에 강한 부동산 회사가 최적임자라고 말할 수 있습니다. 지방의 주택 소개에 강한 부동산업자는 아무리 정중 성실이라도 부동산 투자의 파트너로서는 적임이라고는 할 수 없습니다.
「도쿄나 정령 지정 도시에 강하다」라고 불리는 부동산 회사는, 그 토지에 자사 물건을 가지고 있습니다. 자사 물건의 경우, 중간 마진이 걸리지 않기 때문에, 양질의 물건을 싸게 살 수 있는 메리트가 있습니다. 또한 자사 부동산이기 때문에 집객과 관리, 유지 보수에도 힘을 실어줍니다.
아파트 경영은 왜 부동산 투자 중에서도 인기가 있는가?
아파트 경영, 단독주택, 주차장 등 부동산 투자의 형태는 여러 가지 있습니다만, 왜 아파트 경영은 인기가 높은 것일까요?
그것은 , 니즈 의 늘어나는 전망 이 높은 것이 , 원룸 물건 이니까 . 대학생의 혼자 생활 등 도시 원룸의 요구는 계속 증가하고 있습니다. 그리고 아파트의 대부분은 이 원룸 물건이군요.
철근 아파트에도 원룸 부동산이 있지만 아파트는 건축 비용이 높기 때문에 아파트 경영이 가장 인기가 있습니다.
아파트 경영에서 이익이 나오는 것은 대출 상각 후라고 생각하고.
아파트 경영은 불로 소득의 하나로, 거의 아무것도 하지 않아도 수입이 들어오는 편리한 것입니다. 그러나 본격적으로 수입이 들어오는 것은 어디까지나 대출의 상각 후라고 각오합시다.
그때까지는 임대 수입과 대출 지불이 거의 터무니 없기 때문입니다. 4방×6만=24만엔의 월수입이 있다고 해도, 그 중 20만엔은 대출의 지불에 사라집니다. 다소 플러스가 되지만, 대출 완제까지는 생계를 세울 수 있는 수익은 되지 않을 것입니다.
정돈된 돈을 원한다면 지어진 아파트를 재판매하는 손이 있다.
아파트 경영의 수입 방법은 임대에 의한 집세 수입만이 아닙니다. 지어진 아파트를 다른 부동산 투자자에게 판매하는 방법도 있습니다.
도쿄도심 등 지가가 높은 에리어에서는, 당신이 지출한 금액 이상의 액수로 사는 사람이 저렴합니다. 중국인의 투자자도 일본의 투자 물건을 잘 사고, 베트남이나 태국의 부자로부터의 요구도 늘어나고 있습니다.
아파트의 임대가치는 20년 정도. 리폼이나 재건축이 필요.
아파트는 지어지면 영원히 집세 수입을 얻을 수 없습니다. 아파트는 일반적으로 목조 건축물이며 목조 건축물은 철근 콘크리트 구조보다 내구년 수보다 뒤떨어집니다. 아파트의 내구년수는 20년 정도라고 합니다.
지어진 아파트에서 부드러운 집세 수입을 얻을 수 있는 것은, 20년 정도라고 생각해 둡시다. 그 이후에는 리폼을 하여 미관과 내구성을 회복시키거나 재건해야 합니다.
일반적으로, 10년 정도로 대출을 완제해, 다음의 10년에 수익을 올린다고 하는 생각을 합니다.
건축 20년 후에 아파트 경영으로 불로소득을 얻고 싶다면 리폼·재건축의 비용을 확보해 두어야 합니다.
그 지출까지 고려하면 아파트 경영에서 얻은 수익이라는 것은 그리 많지 않다고 말할 수 있습니다. 대부분의 아파트 경영 노하우 사이트는 「갓포리 벌 수 있다!」라고 말합니다만, 그것은 올바른 해설이 아닙니다.
토지가 남아 있다면 잠들게 하는 것보다는 아파트 경영에서도 가는 편이 의미가 있습니다만, 수천만, 수억으로 벌는 것은 엄격하다고 생각해 둡시다.
아파트 투자의 기초 지식
높은 수익률을 특징으로 벌고 싶은 투자자에게 인기있는 것이 아파트 투자입니다. 다음은 아파트 투자의 기초 지식을 요약합니다. 역시 부동산 중개업자와 손을 잡게 됩니다만, 무지라고 속여 버릴 우려가 있기 때문에, 이것 정도는 머리에 넣어 둡시다.
맨션 투자의 기본은, 1~2호를 사 임대에 내는 것.
아파트 경영은 자신의 땅에 아파트를 세우고 모든 것을 소유하는 형태를 취하지만 아파트 투자는 크게 다릅니다. 기본적으로, 이미 누군가가 지은 아파트의 1호와 2호를 구입해, 그것을 임대에 내는 것으로 이익을 내는 스탠스입니다. 「분양 맨션을 구입한다」라고 하는 것이군요.
맨션을 스스로 세워 모든 것을 빌려주는, 이른바 「동동매입」도 가능합니다만, 이 경우, 수십억엔 규모의 선행 투자가 필요하기 때문에, 개인 투자자에게는 현실적이지 않습니다.
도내 유리, 정령 지정 도시 유리는 아파트 투자도 같다.
에리어 선택에 있어서는 아파트 투자도 아파트 경영과 같은 것을 말할 수 있습니다.
역시, 인구의 증가 경향에 있는 지역이 안정 수입을 확보하기 쉽기 때문에, 도쿄나 그 침대 타운, 그리고 각지의 정령 지정 도시의 물건이 유리합니다.
아파트 투자도 원룸 부동산이 인기.
그리고 부동산 유형에 관해서도 패밀리 부동산이 아닌 원룸 부동산이 인기입니다. 원룸 물건 밖에 취급하지 않는 부동산 중개업자도 많을 정도입니다.
단신자는 그 수 자체가 지금도 증가 추세에 있는 것이 큰 강점. 그리고 또 하나, 단신자는 수년에 이사해 가는 것이 많아, 물건의 회전율이 좋은 것입니다.
대학생은 4년 만에 나가고, 젊은 사회인도 결혼 등을 계기로 이사하기 때문에, 10년도 같은 곳에는 살지 않습니다. 임대는, 교환할 때마다 예금이 입수하기 때문에, 입주율이 높은 지역에서는 교환이 격렬한 물건 쪽이 강하다고 말할 수 있습니다.
내구 연수가 높은 것이 아파트 투자의 매력.
철근 콘크리트 구조가 주된 아파트는 아파트나 단독주택보다 훨씬 긴 내구년수를 자랑합니다. 20~30년이 가득한 아파트·단독주택에 대해서, 아파트는 100년입니다. 30년 정도로 노후화는 방문합니다만, 맨션은 수선 적립비(입주자가 지불해 주는 것)에 의해 가늘게 리폼을 해 나가므로, 자산 가치는 100년 정도 계속됩니다. 그 리폼도 많게는 맨션 자치회가 실시해 주기 때문에, 물건 소유자(당신)는 그다지 생각할 필요가 없습니다.
아파트보다 훨씬 오랜 세월, 임대 소득을 계속 얻을 수 있습니다.
초기 비용은 아파트 경영보다 높아지지만, 대개는 대출로 맡을 수 있다.
내구년수가 높고 자산가치가 높기 때문에 아파트는 아파트 경영보다 비쌉니다. 3,000만엔 정도의 자금은 필요하게 될 것입니다.
그렇다고는 해도, 파트너십을 짜는 부동산 중개업자가 우수한 경우, 은행으로부터의 대출을 얻을 수 있기 때문에, 두금 300만엔 정도로 끝나는 것이 확실히입니다. 두금 0엔의 아파트 투자도 있습니다. 수천만엔의 저축이 없어도 아파트 투자는 가능합니다.
은행으로부터의 대출 설치에 강한 부동산 중개업자를 선택하는 것이, 맨션 투자의 최대의 포인트라고 말할 수 있습니다.
맨션 투자는 절세 대책으로서도 편리.
아파트 투자는 절세 대책이기도합니다. 맨션 투자를 하면 개인 사업주가 되는 것입니다만, 하면 맨션의 구입이나 유지에 드는 비용이, 경비로서 계상할 수 있게 되는 것입니다.
다양한 출비를 요하는 초년도 이후에도, 감가상각비로서 연간 100~200만엔 정도가 경비 계상할 수 있어 이것은 대단한 절세 효과를 낳습니다.
아파트 투자는 생명 보험 대신도 된다.
또 하나, 맨션 투자의 부산물로서 편리하게 되고 있는 것이, 생명 보험으로서의 역할입니다.
투자 콘도미니엄을 대출로 구입한 경우 만일 당신이 사망했을 때 부인이나 유족은 대출을 지불하지 않아도 됩니다. 남은 대출은 면제되며 아파트 건물은 가족의 손에 남아 있습니다. 그 아파트에서 집세 수입을 계속 받을 수도 있고, 매각하여 큰 돈을 얻을 수도 있습니다.
생명 보험은 단지 보험료를 지불할 뿐입니다만, 맨션 투자의 경우는 이익을 얻으면서 유족에 자산을 남길 수 있기 때문에, 생명 보험을 해약해 맨션 투자에 짜는 사람조차 많을 정도입니다.
이것은 매우 의미있는 부산물이라고 할 수 있습니다.
사고 팔고 반복하는 아파트 투자도 있다.
맨션 투자는, 임대에 내고 월액수만엔씩의 수익을 얻어 가는 수법만이 아닙니다.
인기가 오를 것 같은 물건을 구입하고, 곧바로 팔아 이자야를 올려 벌어 가는 투자 방법도 있습니다. 버블 시대에 매우 유행했습니다.
지금은 거품 때처럼 부동산 가치가 점점 치솟는 시대가 아니기 때문에, 이 손의 투자자는 적습니다. 그러나 세계의 움직임을 읽는 데 능숙한 사람은이 투자로 매우 큰 금액을 단기적으로 벌고 있습니다. 다소 도박성이 높은 투자 방법이라고 할 수 있습니다.
단독 투자의 기초 지식
역시 높은 이자율을 특징으로, 벌고 싶은 투자자에게 인기있는 단독주택 투자입니다.
부동산 중개업자에게 맡기기 위의 2종과 달리 투자자의 지혜나 읽고, 손팔이 시험되는 면이 큽니다.
단독주택투자의 기초지식을 해설하겠습니다.
싼 집을 사서 높이 팔아요. 그것이 단독 투자.
단독주택투자란, 이른바 「가회전」입니다. 토지 롤러의 집 버전이군요.
주로 중고문건물 중에서 합리적인 것을 찾아내고, 그것을 더 높은 값을 붙여 곧바로 팔아요. 집의 판매자는 집의 시세를 별로 모르고 팔는 사람이 있어, 시세보다 싼 단독 주택 물건을 찾아 오는 것이, 이 투자의 근간입니다.
정보가 무슨을 말한다. 리서치를 거듭하는 것이 필수.
부동산 투자 중에서는 가장 노력이 많은 수법이라고 할 수 있습니다. 어떤 물건에 얼마나 가치가 있는지, 어떤 물건의 가치가 상승 경향에 있는지, 그들을 수많은 정보를 구사해 추찰해 나가야 합니다.
예를 들면, 「오키나와 이주 붐이 일어나 왔다」라고 뉴스로 들었다면, 오키나와의 저렴한 단독주택을 사고, 그리고 완고한 가격으로 팔 것입니다.
그러한 정보는 다양한 부동산 투자 사이트에서 입수 가능합니다만, 부동산 회사가 손을 잡고 가르쳐 주는 것이 아니라 주옥 혼교한 정보 속에서 스스로 진실을 선택해, 매매를 검진해 나갈 필요가 있습니다.
부동산 투자 중에서도 상급자를 위한 것이라고 할 수 있습니다.
주차장 투자의 기초 지식
최근 몇 년 동안 상승의 비교적 새로운 부동산 투자의 형태입니다.
토지만 있으면, 그다지 엄청난 준비를 필요로 하지 않고 수익을 올릴 수 있기 때문에, 투자에 희귀한 사람에게도 인기가 있는, 주차장 투자입니다.
주차장 투자의 기초 지식을 해설해 갑니다.
주차장 투자는 토지를 가지고 있는 사람 방향.
주차장 투자는 기본적으로 이미 토지를 가지고 있는 사람을 위한 것입니다. 주차장 투자를 위해 토지를 새로 사는 사람은 적기 때문에 이익을 올리는 것도 힘들 것입니다.
아파트를 세우는 것보다 훨씬 저렴합니다.
주차장 투자의 매력은 선행 투자액의 낮다. 기계장치의 시간 대여 주차장이 일반적이지만, 그래도 아파트를 세우는 것보다 훨씬 싼 비용으로 끝나고, 건설에 시간도 걸리지 않습니다.
만일 이익이 나오지 않았을 때의 철수도 용이하고, 리스크가 적은 것이 매력적입니다.
일반적으로 도시의 주차장이 부족한 지역에서 이루어집니다. 거리 주차가 많은 지역은 여전히 주차장 투자를 할 여지가있을 것입니다.
쉐어 하우스 투자의 기초 지식
C to C 시대의 새로운 부동산 투자의 형태, 그것은 쉐어 하우스 투자입니다.
쉐어 하우스는 한 집에 여러 다른 사람이 공동 생활하는 것을 말합니다. 그 상자를 제공하는 것이 쉐어 하우스 투자입니다.
쉐어하우스와 한마디로 말해도, 3LDK 정도의 일반 주택 규모로 행해지는 것으로부터, 맨션 한동 정도의 대규모 물건으로 행해지는 것까지 있습니다. 당연히, 아파트 규모의 것은 다액의 자금 투입을 필요로 하기 때문에, 이것을 실시하는 것은 오로지 기업입니다. 개인 투자자가 수행하는 것은 가족 부동산에 의한 것이 주류입니다.
「살면서 빌려주는」 것이 쉐어하우스 투자의 현명한 형태.
쉐어하우스 투자가 다른 부동산 투자와 다른 독특한 점은 '자신이 사는 물건을 빌려준다'는 점입니다. 그것을 하지 않아도 됩니다만, 살면서 빌려주는 형태는 비용이 억제되어 절세 효과도 높고, 의미있는 점이 많습니다.
민박은 엄격하게 규제되고 있지만 쉐어 하우스는 규제도 반감도 느슨하기 때문에 민박보다 훨씬 안전합니다.
쉐어하우스 투자는 ‘빨간 타인과 동거한다’는 것을 어떻게 느끼는지에 따라 적성이 크게 나뉩니다. 스트레스만 느끼면 마치 해서는 안됩니다. "즐거운 것 같다"고 느끼는 사람은 수익을 얻을 수있을뿐만 아니라 라이프 타임이 충실하고 매우 의미있는 것이 될 것입니다.
「7만엔으로 빌려 15만엔의 월수입을 얻는다」라고 하는 이미지.
패밀리 부동산 규모의 쉐어하우스 투자는 즉시 수입을 얻을 수 있습니다만, 월수입은 10만엔 정도라고 생각합시다.
집세 7만엔 정도의 4LDK 정도의 물건을 빌려, 1방 월액 5만엔으로 대여합니다. 15만엔 정도의 집세 수입이 되네요.
물론 임대 부동산이 아니라 구입한 부동산으로 대여해도 괜찮습니다.
트렁크룸 투자(대여 창고)
방치 오두막만을 빌려주는 타입의 부동산 투자입니다. 아직 그다지 메이저는 아니지만, 집안이 물건으로 포화하고 있는 사람은 많아, 주택 밀집지를 중심으로 잠재적 수요는 높은 것이 있습니다.
역에서 먼 토지에서도 비즈니스 할 수있는 것이 트렁크 룸 투자의 매력.
주택의 경우, 역으로부터의 거리가 도보 10분을 넘으면 순간에 요구가 떨어집니다. 부동산 투자 부동산으로 위험합니다. 그러나 트렁크 룸의 경우, 이용자는 오로지 차로 짐을 운반할 수 있기 때문에, 역에서 가까운 필요는 없습니다.
가스나 물 주위가 없기 때문에 설치가 용이하고 트러블이 적다.
많은 작은 방을 가지고 있기 때문에 아파트 경영과 비슷한 이미지입니다만, 트렁크 룸의 경우는 물 회전이나 가스의 설치가 필요 없기 때문에, 비용도 기간도 매우 최소로 끝납니다.
또, 가스나 물 주위가 없기 때문에 트러블이 일어나기 어렵고, 파손이나 열화의 리스크도 낮습니다.
사람이 살지 않기 때문에, 클레임이나 트러블이 적다.
트렁크 룸은 물건을 출입하는 시간 이외는 무인이 됩니다. 사람이 사는 아파트 등에 비해, 압도적으로 사람이 체류하는 시간이 짧기 때문에, 클레임이나 트러블이 일어나기 어려운 이점이 있습니다.
서브리스(집세 일괄 빌리기)는 얻거나 위험한가?
아파트 투자뿐만 아니라 트렁크 룸 등까지 확산을 보이고있는 서브리스 계약. 집세 수입을 미리 보증해 주는 것으로, 적자의 위험이 붙어 있는 부동산 투자에서는 매우 고맙다 시스템입니다. 그러나 다른 한편으로, 서브리스를 채용했기 때문에 오히려 큰 손해를 입었다는 이야기도 듣습니다. 서브리스는 얻습니까? 아니면 손상 되었습니까?
서브리스를 채용하는 장점
우선은 서브리스(집세 일괄 빌리기)를 채용하는 것의 장점을 꼽습니다.
공실이나 체납이 많아도 수익을 확보할 수 있다.
서브리스의 가장 큰 장점이 이것입니다. 임대물건은 공실기간이 계속되거나 입주자가 집세를 체납하여 수입을 얻지 못할 위험이 있습니다. 이러한 때의 금전적 손실을, 서브리스 회사가 커버링해 줍니다. 입주자로부터 집세를 얻을 수 없는 기간이 있어도, 서브리스 회사가 일정 금액을 계속 지불해 주는 것입니다.
임대관리 업무를 맡길 수 있다.
별로 알려지지 않았지만 강력한 이점이 이것입니다. 서브리스에서는 수입을 보증해 줄 뿐만 아니라 임대관리업무를 서브리스 회사가 하청해 줍니다.
입주자 모집을 걸거나 입주자로부터의 클레임에 대응하거나 하지 않아도 됩니다. 서브리스 회사는, 공실이 눈에 띄면 자사의 이익이 화려하기 때문에, 물론 전력으로 입주자 모집이나 관리를 실시해 줍니다.
확정신고가 매우 간단해진다.
스스로 오너를 실시하는 경우, 입퇴거 마다의 발생 비용을 그 때마다 경비 계상해야 하고, 매우 복잡합니다. 그러나 서브리스 계약을 하는 경우에는 서브리스 회사와 임대차 계약을 맺을 뿐이므로 출입금의 흐름이 매우 간단해집니다. 세무사를 고용할 필요도 없을 정도입니다.
트러블이 있어도 소송에 서지 않아도 된다.
서브리스 계약을 하는 경우, 투자 물건의 오너는 어디까지나 서브리스 회사가 됩니다. 그 때문에, 만일 입주자의 소행이 나쁘게 트러블에, 소송 문제로 발전해 버린 경우도, 서브리스 회사가 소송이나 트러블 해결을 담당해 줍니다.
또한, 서브리스 회사에 비가 있는 사태가 되어도, 집세 수입은 보증됩니다.
서브리스를 채용하는 단점
이어서, 서브리스(집세 일괄차용)를 채용하는 것의 단점을 들겠습니다. 장점뿐만 아니라 단점도 알고, 둘 다 비교해 보는 것이 매우 중요합니다. 총으로 장점이 많거나 단점이 많은지는 물건 소유자에 따라 느낌이 다를 것입니다.
집세 수입을 최대한으로 얻을 수 없다.
서브리스는 장기 임대 수입을 보장하지만, 그렇다고 해서 얻을 수 있었던 모든 수익을 물건 소유자(당신)에게 환원해주는 것은 아닙니다. 입주자로부터 얻은 수익의 몇 분을, 서브리스 회사가 징수하는 것으로 그 사업이 성립되고 있습니다.
예를 들면 집세 보증이라고 해도, 집세의 20퍼센트 정도의 액수를 서브리스 회사가 징수합니다. 또한, 예금은 서브리스 회사에 가지고 버립니다.
즉, 공실이 많은 물건에 대해서 서브리스 계약은 유익하게 됩니다만, 만실이 계속 계속되는 물건의 경우, 수익을 약간 손상해 버린다고 하는 것입니다.
서브리스 회사가 도산하면, 돈을 회수할 수 없는 것도.
서브리스 회사도 도산해 버리는 일이 있습니다. 도산해도 계약한 집세 보증은 계속되며 약속한 집세 수입은 확보할 수 있습니다. 그러나, 서브리스 회사가 재고해야 하는 돈은 파산에 따라 지불하기 어려워지고, 물건 소유자(당신)는 되찾을 수 없는 경우가 있습니다.
불리한 계약이 되는 경우가 많다.
서브리스에 좋지 않은 평판이 많은 것은, 매력적으로 보이는 「집세 보증」의 실태가, 그렇게 메리트풀이 아닌 케이스가 많기 때문입니다.
가장 대표적인 경우로서 임대료는 2년마다 개정되어 갑니다. 계약시에 「집세 6만엔을 지불합니다」라고 되어 있었는데, 2년이 지나면 「주변의 임대시세가 내렸기 때문에 5.5만엔으로 인하합니다」등이라고 말해져 버립니다. 당초 약속한 집세를 30년간 보증해주는 것은 아닙니다.
또, 임대 보증이라고 말해 두면서 「면책 기간」이 설치되어 있는 일이 있습니다. 예를 들면, 「퇴거로부터 2개월간은 집세를 지불하지 않는다」라고 하는 것입니다.
서브리스에서 얻는 것은 어떤 경우?
그렇다면 어떤 사람이 서브리스를 향하고 어떤 사람이 서브리스를 앞두는 편이 좋을까요?
서브리스에서 얻을 가능성이 높은 것은 이런 경우입니다.
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별로 입지 조건이 좋지 않고, 자력으로 만실을 계속하는 것이 어려운 물건.
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확정신고등의 서류 수속을 현저하게 서투른 사람.
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클레임 대응, 소송 등, 사람과의 확연한 싸움을 서투른 사람.
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「고수입은 필요 없다. 약간이라도 확실한 수입이 계속되면 좋다」라고 생각하는 사람.
서브리스로 손상될 가능성이 높은 것은 이런 경우입니다.
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공실이 계속되는 우려가 적은, 인기가 있는 에리어·물건.
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학생가 등, 입퇴거의 회전이 빨리 예금 수입이 많이 전망할 수 있는 에리어·물건.
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서류나 수속에 강하고, 관리 위탁의 필요성이 낮은 사람.
서브리스로 해치지 않기 위한 8개의 대책!
서브리스가 필요하다고 느끼는 사람도, 서브리스 회사의 말이 되는 것이 아니라, 이러한 것을 확인하거나 협상해 봅시다.
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보증기간이 아니라 집세의 개정기간이 언제인지 확인한다.
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이 지역 동등물건의 임대시세를 스스로 리서치한다. 서브리스 회사가 정하는 집세가 그보다 낮은 경우 증거를 제시하면서 가격변경을 의뢰한다.
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수수료가 집세의 몇 할인가를 확인한다. 가능하면 1할로 계약한다.
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면책기간의 유무, 그리고 기간의 길이를 확인한다. 면책기간이 존재하지 않는 서브리스 계약도 있으므로 그에 맞게 받도록 협상한다.
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원상회복비용, 수선비용이 어느 부담이 되는지 확인한다. 서브리스 회사가 지불하도록 협상한다. 리폼 회사의 선정에 유착이 없도록, 비교·선택할 수 있도록 한다.
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서브리스 회사의 계약이 부당한 경우에 위험 없이 해지할 수 있는지 확인한다. 위험 없이 해지할 수 있도록 한다.
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이 모든 사례를 상정한 후의 수지를 시뮬레이션한다. 전혀 물건 소유자(당신)의 이익이 되지 않는 서브리스 계약도 있으므로, 그러한 것이라면 계약하지 않는다. 또는 계약 내용을 변경하도록 한다.
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이 기사의이 주제를 그대로 보여주는 것이 좋습니다.
관리 위탁을 부탁하고 싶다면 서브리스 계약을 할 필요는 없다.
서브리스의 장점 중 하나는 임대 업무를 관리 위탁할 수 있다는 점입니다. 대부분의 물건 소유자는 임대업에는 무지할 것이고, 번거로움을 걸고 싶지 않기 때문에, 관리 위탁은 든든한 것입니다. 그러나, 서브리스 계약을 하지 않아도, 관리 회사에 관리 위탁만을 부탁하는 것이 가능하므로, 그것도 검토합시다.
관리 위탁만이라면 집세의 5% 정도의 수수료로 위탁할 수 있습니다.
서브리스의 설명은 제3자로부터 받도록 한다.
서브리스는 이처럼 장점뿐만 아니라 복잡한 것입니다. 서브리스의 회사나, 부동산 중개업자에게 서브리스의 설명을 들으면, 그들에게 편리한 논조로 둥글게 되어 버리기 십상입니다. 그러므로, 당 사이트의 해설을 잘 읽는 등, 제삼자로부터 공정한 해설을 받자. 그리고 장점과 단점을 이해하고 계약을 합시다.
현재, 서브리스 및 부동산 투자에 대해 잘 공부한 사람은 서브리스 계약을 선택하지 않았습니다. 대부분의 서브리스 계약은, 물건 소유자(당신)측에 손해가 되는(별로 얻지 못하는) 내용이 되고 있기 때문입니다. 분명히 불성실한 것도 많습니다.
부동산 투자의 '수익률'이란?
부동산 투자의 하우투사이트 등에서 자주 볼 수 있는 ‘수익률’이라는 말. 이익이 좋고 나쁜 것을 나타내는 말인 것 같습니다만, 구체적으로는 잘 모르겠네요.
물건 선택의 가장 큰 지표가 되기 때문에, 이 말의 의미는 세미나나 설명회, 상담회에 가기 전에 파악해 둡시다.
「수익률」이란, 1년간에 투자액의 몇퍼센트를 회수할 수 있는지,의 지표.
수율은, 「연간 집세 수입÷물건 가격×100」으로 산출합니다.
예를 들어, 1,000만엔 구입한 중고 아파트를 임대료 10만엔으로 빌려준다면,
120만÷1,000만×100=12
이 경우의 수익률은 12%입니다.
무슨 뜻인가요?
「1년간에, 물건 가격의 12%의 액수를 회수할 수 있다」라고 하는 것입니다.
1년간에 12%이므로, 약 8년간 정도로 100% 회수할 수 있습니다. 8년간 확실히 공실이 묻혀 있으면, 1,000만엔의 맨션의 기초를 취할 수 있는 것입니다.
일반적으로, 몇 년간이라도 취할 수 있는지를 생각하는 지표입니다.
부동산 투자 하우투 기사의 표제 등으로, 10%, 12%, 14%라고 하는 숫자를 자주(잘) 보입니다만, 10%를 넘으면(자) 고이자리인 물건이라고 말할 수 있겠지요.
부동산 투자물건의 수익률의 시세·평균은 얼마?
수율은 높을수록 좋을 것입니다만, 너무 높으면 뭔가 뒤가 있을 것 같습니다. 그렇다고 해서, 그다지 수율이 낮은 물건으로 투자하고 싶지 않아요. 다른 투자자들은 얼마나 수익성이 높은 물건을 운영하고 있는가?
도내역 치카의 원룸 아파트, 평균 수익률 4.5%
도내 부동산의 평균 수익률 3.5%
지방 도시의 원룸 아파트, 평균 수익률 5.5%
지방도시 패밀리 부동산, 평균 수익률 5.5%
대체로 이것 정도가, 2020년의 수율 시세가 되고 있습니다.
여기에서 읽을 수있는 것은 무엇입니까?
수익률 5%라는 것은 회수에 20년이 걸린다.
4개의 안건의 수익률을 평균하면 5% 정도가 됩니다. 많은 부동산 투자자들은 5% 전후의 물건으로 투자를 하고 있습니다.
5%를 1개의 기준이라고 생각하면, 구입한 물건의 근원을 취하는데, 20년 걸린다고 하는 것이 됩니다. 20년간은 수지는 마이너스인 채. 부동산 투자가 수입으로 꽃을 피우는 것은 20년이 지나고 나서는 것입니다.
그러니까 부동산 투자 회사의 대부분은, 「노후의 수입원에」라고 하는 권유 방법을 하는 것이군요.
물건을 선택할 때는 20년 후에도 입주자가 많이 들어가는 20년 후에도 높은 자산 가치를 유지할 수 있는 것을 선택하는 것이 중요합니다.
지방 쪽이 수율이 좋은데, 왜 도내 물건이 추천된다?
상기의 평균 수익률을 보면, 도내보다 지방 부동산 쪽이 약간 수치가 좋은 것을 알 수 있습니다. 지방 물건 쪽이, 회수에 걸리는 기간은 짧습니다. 더 빨리 빚을 갚을 수 있습니다.
그러나 부동산 투자에서는 '도내의 원룸'이 가장 권장됩니다.
이 격차는 무엇일까요?
수율이라는 것은 어디까지나 기대치입니다. 계속 만실이라면, 라고 하는 전제로의 계산입니다. 그러나 실제 부동산 투자는 공실과 계속 싸워야 합니다.
그 점에서, 지방의 물건은, 수율은 좋더라도 공실이 되는 위험성은 도내보다 높아집니다. 인구가 적은 (그리고 감소 경향에 있다) 때문이군요.
도내 부동산은 공실 위험이 지방보다 낮습니다.
부동산 투자는 확실히 이익을 올리는 것이 중요하므로 수익률이 낮더라도 만실이 계속되기 쉬운 물건이 좋은 것으로 간주됩니다.
「수익률 10%!」라는 말에 잡히지 않는 편이 좋다.
수익률은 부동산 투자의 강력한 지표입니다. 그 때문에, 물건의 소개나 하우투 기사 중에서 「수익률 10%!
하지만 그들은 단지 늘어서서 단지 관심을 끌기 위한 것일 뿐입니다. 실제로는 존재하지 않는 낚시 물건의 화제이거나, 과거의 누군가의 사례를 다루고 말하고 있을 뿐입니다.
수율 10%가 현실적인 것은, 지방의 중고 물건.
수율 10% 이상의 높은 수치로 운용해 가고 싶다면, 지방의 중고 물건을 맞출 필요가 있습니다.
「싸게 하지 않으면 팔 수 없다」라고 주장한 소유자가 저렴하게 팔고 있는 중고 물건 중에는, 나름대로 조건이 좋은 것이 있어, 10년 앞도 높은 입주율을 기대할 수 있는 것이 있습니다. 그러한 물건을 선택해 운용해 가면, 수율 10%는 실현 가능합니다.
그러나 이것은 부동산 중개회사로부터 소개받을 수 있는 일은 거의 없습니다. 스스로 풀뿌리로 물건을 찾아, 주변 지역의 리서치 등 실시할 필요가 있을 것입니다. 또는 리모델링하여 자산 가치를 높이는 것도 효과적입니다.
부동산 투자의 현금 흐름이란?
부동산 투자의 하우투사이트에서 자주 보이는 '현금흐름'이라는 말. 이것의 의미도, 세미나나 상담회 등 참가하기 전에 이해해 두는 편이 좋습니다.
부동산 투자에서 현금 흐름은 "실익"을 의미합니다.
집세가 10만엔의 물건으로 10만엔의 집세를 얻어도, 「현금흐름 10만엔」은 되지 않습니다. 현금 흐름은 거기에서 대출 상환액과 비용을 뺀 금액을 의미합니다.
대출은 6 만엔 정도입니까? 경비는 수선비, 청소비등의 것으로, 이마는 마을 거리입니다.
어쨌든, 집세 10만엔의 물건을 빌려주었을 때의 현금 흐름은, 월액 2~3만엔 정도라고 하게 됩니다.
이익을 내는 것이 목적의 부동산 투자라면, 중요한 것은 집세액도 수익도 아니고 이 현금흐름으로, 요점은 월액 얼마나 벌 수 있는지, 30년 후에 얼마나 벌고 있는지, 그 실이익을 나타내는 값을 말합니다.
「수익률이 좋은 물건을 발견했지만, 실제로 운용해 보면 현금흐름이 마치 좋지 않다.」등이라고 하는 식으로 사용됩니다.
부동산 중개업자 등의 설명이 어려워서 난해가 되었다면 "요점은 현금흐름은 얼마입니까? 대출완료까지의 현금흐름은? 하자.
수율이 높아도, 물건 구입비가 저렴해도, 현금 흐름이 싸고 이익이 되지 않는 경우가 있으므로 요주의입니다.
부동산 투자 이외의 상황에서는 현금 흐름이 약간 다른 의미로 사용됩니다.
부동산 투자 초보자로 향하는 것은 어떤 물건?
부동산 투자는 역시 지식이나 경험이 많은 사람과 적은 사람에서 적절한 운용법이 다릅니다. 초보자에게는 어떤 물건이 향하는 것일까요?
부동산 중개업자와 협력하는 아파트 투자가 무난하다.
부동산 투자에서 가장 난이도가 낮은 것은 도내 원룸 아파트 투자라고 할 수 있습니다. 이것을, 부동산 중개업자에게 위탁해 실시하는 것이, 초보자에게는 가장 추천할 수 있습니다. 이익은 낮지만 견실하고 실패하기 어렵습니다. 또, 물건 소유자(당신)가 스스로 해야 하는 일이 적고, 고생이 적습니다.
우수한 부동산업자를 선택할 수 있다면 실패할 일은 없을 것입니다.
부동산업자는 실적이 풍부한 대기업이 가장 확실합니다. 자사의 물건을 가지고 있는 경우가 많아, 마진이 없는 싼 가격으로 부동산을 얻을 수 있습니다. 은행 대출 협상력이 높은 점도 매력적. 또한 건설회사 등 관련업체에 대한 파이프도 굵고, 양질의 물건·서비스를 신속하고 저렴하게 얻는 것에 뛰어납니다. 사원 교육이 확실히 하고 있어, 불성실한 대응, 조잡한 대응을 하는 일은 우선 없습니다.
부동산회사를 선택할 때는 설명회·상담회에 참가해 보는 것이 매우 중요하며, 반드시 여러 회사를 둘러보세요. 최저라도 3사 이상은 보고 싶은 곳입니다. 부동산 투자는 장기전이므로 초조하지 않고 차분히 시간을 걸읍시다.
중고물건의 매매는 초보자에게는 어렵다.
반대로 투자 초보자에게 어려운 것은 중고 물건의 매매입니다. 파는 물건을 찾아 높은 가격으로 팔고 있다는 것은 부동산이나 지역에 대한 지식이 상당히 높지 않으면 능숙하지 않습니다. 매매의 주행 기술도 필요하게 될 것입니다.
단독 주택은 싸지만, 운용 연수가 짧은 점에 요주의.
단독 주택의 물건은, 특히 중고라면 의외로 싸게 팔리고 있는 일이 있습니다. 지방이라면 500만엔으로 살 수 있는 것도 있을 것입니다. 내람을 해도 제대로 하고 있다고 느낄지도 모릅니다.
그러나 단독 주택은 목조 건축입니다. 목조 가옥의 내구 연수는 20년 겨우 30년이 한도. 싸게 살 수 있어도, 짙은 집세로 빌릴 수 있는 기간은 짧아지는 경향이 있습니다.
10년에 대출을 회수해 다음 5년에 수익을 올리는, 사자마자 팔아 버리는 등, 내구 연수의 낮음을 예상한 꼼꼼한 운용 계획을 세웁시다.
약간의 리폼에서도 매우 높게 팔리는 (빌릴 수있는) 것도 있습니다.
패밀리 맨션은 취급이 어렵다. 최악의 경우는 스스로 살 생각으로.
중고시장에도 물건이 많고 가격도 하락하기 어려운 특성으로 인해 패밀리용 아파트를 투자재료로 검토하는 사람은 많습니다.
그러나 패밀리 전용 아파트는 의외로 취급이 어렵기 때문에 요주의. 입퇴거시의 리폼에는 큰 시간과 돈이 걸리고, 연수 경과 후의 대규모 리폼도 큰 돈이 듭니다.
임대에 내고 있어도 생각하는 수익을 올릴 수 없게 되는 케이스가 많이 있는 것이 실정. 이 위험에 대항하려면, 만약의 경우에 스스로 살면 좋다, 라고 자세하고 있으면 강합니다. 그렇게 하면 우선 손해를 입게 되지 않습니다.
초대형이 서브리스를 추천해 오는 것은 모순되고 있다.
초대형 부동산 중개업자의 사이트 등 보면, 「30년 후의 입주율 99%!」등과 자랑스럽게 쓰고 있습니다.
그러한 입주에 절대적인 자신감을 가진 업체가 서브리스를 추구해 온 경우 요주의입니다. 서브리스는, 공실의 걱정이 큰 물건에 적용하기 때문에 효과를 발휘하는 것. 30년 후에도 99%의 입주율을 유지하고 있다면, 서브리스로 집세를 보증받을 필요는 없습니다.
서브리스라고 하면 더 많은 마진을 취할 수 있으므로 서브리스를 추천해 주는 것입니다만, 정말로 그것이 필요할까, 잘 생각합시다. 관리가 힘들면 관리만을 위탁할 수도 있습니다.
「서브리스로 하지 않으면 공실 리스크가 너무 크다」라고 말해 온다면, 그 회사의 홈페이지나 팜플렛의 「30년 후의 입주율 99%!」가 거짓말이라는 것이 됩니다. 어쨌든 신뢰할 수 없습니다.
즉, 서브리스를 추구해 오는 부동산 중개업자에게는 위탁하지 않는 편이 좋을 것 같습니다.
「두금 100만엔으로 1억엔의 자산 형성!」라고 진짜인가?
부동산 투자회사의 사이트 등으로 좋고, 「두금 100만엔으로 1억엔의 자산 형성!」이라고 하는 표기를 보입니다. 단 100만엔으로 1억엔을 만들 수 있다면 매력적입니다만, 이것은 진짜일까요?
여기에는 단어 카라크리가 있습니다.
「1억엔의 자산을 만들 수 있다」라고 하는 것은 거짓말이 아닙니다만, 「1억엔이 손에 들어간다」라고 하는 의미는 아닙니다. 월수입이 수백만엔이 된다는 의미도 아닙니다.
부동산 투자로는, 주인의 부동산 투자업자와 짜는 것으로, 두금이 100만 밖에 준비할 수 없는 사람이라도, 1억엔의 물건을 구입할 수 있습니다.
1억엔의 물건은, 팔면 1억엔의 가치가 있기 때문에, 이 물건을 소유하고 있는 것만으로 「1억엔의 자산이 있다」라고 형용할 수 있습니다. 1억엔의 자산을 소지하고 있는 것은 실수는 아닙니다만, 실제로는 매월의 론에 쫓기게 됩니다. 아직 대출이 9700만엔 남아 있는 상태에서도, 「1억엔의 자산이 있다」라고 형용할 수 버립니다.
막상이 되면 그 물건을 파는 것으로 1억엔 가까운 수익은 얻을 수 있을 것입니다만, 그러나 큰 부채(론)를 안고 있는 상황에는 변함없이, 별로 가슴이 찔릴 수 있는 상태는 아닙니다.
부동산 투자업자는 어디서나, 「두금 100만엔으로 1억엔의 자산 형성할 수 있다!」라고 하는 것을 말합니다만, 이것은 그렇게 매력적인 것이라고는 말할 수 없습니다.
굉장한 부자가 된 느낌이 듭니다만, 당황하지 않도록 조심합시다.