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서브리스(집세 일괄 빌리기)는 얻거나 위험한가?

아파트 투자뿐만 아니라 트렁크 룸 등까지 확산을 보이고있는 서브리스 계약. 집세 수입을 미리 보증해 주는 것으로, 적자의 위험이 붙어 있는 부동산 투자에서는 매우 고맙다 시스템입니다. 그러나 다른 한편으로, 서브리스를 채용했기 때문에 오히려 큰 손해를 입었다는 이야기도 듣습니다. 서브리스는 얻습니까? 아니면 손상 되었습니까?

서브리스를 채용하는 장점

우선은 서브리스(집세 일괄 빌리기)를 채용하는 것의 장점을 꼽습니다.

공실이나 체납이 많아도 수익을 확보할 수 있다.

서브리스의 가장 큰 장점이 이것입니다. 임대물건은 공실기간이 계속되거나 입주자가 집세를 체납하여 수입을 얻지 못할 위험이 있습니다. 이러한 때의 금전적 손실을, 서브리스 회사가 커버링해 줍니다. 입주자로부터 집세를 얻을 수 없는 기간이 있어도, 서브리스 회사가 일정 금액을 계속 지불해 주는 것입니다.

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임대관리 업무를 맡길 수 있다.

별로 알려지지 않았지만 강력한 이점이 이것입니다. 서브리스에서는 수입을 보증해 줄 뿐만 아니라 임대관리업무를 서브리스 회사가 하청해 줍니다.
입주자 모집을 걸거나 입주자로부터의 클레임에 대응하거나 하지 않아도 됩니다. 서브리스 회사는, 공실이 눈에 띄면 자사의 이익이 화려하기 때문에, 물론 전력으로 입주자 모집이나 관리를 실시해 줍니다.

확정신고가 매우 간단해진다.

스스로 오너를 실시하는 경우, 입퇴거 마다의 발생 비용을 그 때마다 경비 계상해야 하고, 매우 복잡합니다. 그러나 서브리스 계약을 하는 경우에는 서브리스 회사와 임대차 계약을 맺을 뿐이므로 출입금의 흐름이 매우 간단해집니다. 세무사를 고용할 필요도 없을 정도입니다.

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트러블이 있어도 소송에 서지 않아도 된다.

서브리스 계약을 하는 경우, 투자 물건의 오너는 어디까지나 서브리스 회사가 됩니다. 그 때문에, 만일 입주자의 소행이 나쁘게 트러블에, 소송 문제로 발전해 버린 경우도, 서브리스 회사가 소송이나 트러블 해결을 담당해 줍니다.
또한, 서브리스 회사에 비가 있는 사태가 되어도, 집세 수입은 보증됩니다.

서브리스를 채용하는 단점

이어서, 서브리스(집세 일괄차용)를 채용하는 것의 단점을 들겠습니다. 장점뿐만 아니라 단점도 알고, 둘 다 비교해 보는 것이 매우 중요합니다. 총으로 장점이 많거나 단점이 많은지는 물건 소유자에 따라 느낌이 다를 것입니다.

집세 수입을 최대한으로 얻을 수 없다.

서브리스는 장기 임대 수입을 보장하지만, 그렇다고 해서 얻을 수 있었던 모든 수익을 물건 소유자(당신)에게 환원해주는 것은 아닙니다. 입주자로부터 얻은 수익의 몇 분을, 서브리스 회사가 징수하는 것으로 그 사업이 성립되고 있습니다.
예를 들면 집세 보증이라고 해도, 집세의 20퍼센트 정도의 액수를 서브리스 회사가 징수합니다. 또한, 예금은 서브리스 회사에 가지고 버립니다.
즉, 공실이 많은 물건에 대해서 서브리스 계약은 유익하게 됩니다만, 만실이 계속 계속되는 물건의 경우, 수익을 약간 손상해 버린다고 하는 것입니다.

서브리스 회사가 도산하면, 돈을 회수할 수 없는 것도.

서브리스 회사도 도산해 버리는 일이 있습니다. 도산해도 계약한 집세 보증은 계속되며 약속한 집세 수입은 확보할 수 있습니다. 그러나, 서브리스 회사가 재고해야 하는 돈은 파산에 따라 지불하기 어려워지고, 물건 소유자(당신)는 되찾을 수 없는 경우가 있습니다.

불리한 계약이 되는 경우가 많다.

서브리스에 좋지 않은 평판이 많은 것은, 매력적으로 보이는 「집세 보증」의 실태가, 그렇게 메리트풀이 아닌 케이스가 많기 때문입니다.
가장 대표적인 경우로서 임대료는 2년마다 개정되어 갑니다. 계약시에 「집세 6만엔을 지불합니다」라고 되어 있었는데, 2년이 지나면 「주변의 임대시세가 내렸기 때문에 5.5만엔으로 인하합니다」등이라고 말해져 버립니다. 당초 약속한 집세를 30년간 보증해주는 것은 아닙니다.
또, 임대 보증이라고 말해 두면서 「면책 기간」이 설치되어 있는 일이 있습니다. 예를 들면, 「퇴거로부터 2개월간은 집세를 지불하지 않는다」라고 하는 것입니다.

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서브리스에서 얻는 것은 어떤 경우?

그렇다면 어떤 사람이 서브리스를 향하고 어떤 사람이 서브리스를 앞두는 편이 좋을까요?

서브리스에서 얻을 가능성이 높은 것은 이런 경우입니다.

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• 별로 입지 조건이 좋지 않고, 자력으로 만실을 계속하는 것이 어려운 물건.

• 확정신고등의 서류 수속을 현저하게 서투른 사람.

• 클레임 대응, 소송 등, 사람과의 확연한 싸움을 서투른 사람.

• 「고수입은 필요 없다. 약간이라도 확실한 수입이 계속되면 좋다」라고 생각하는 사람.

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서브리스로 손상될 가능성이 높은 것은 이런 경우입니다.

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• 공실이 계속되는 우려가 적은, 인기가 있는 에리어·물건.

• 학생가 등, 입퇴거의 회전이 빨리 예금 수입이 많이 전망할 수 있는 에리어·물건.

• 서류나 수속에 강하고, 관리 위탁의 필요성이 낮은 사람.

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서브리스로 해치지 않기 위한 8개의 대책!

서브리스가 필요하다고 느끼는 사람도, 서브리스 회사의 말이 되는 것이 아니라, 이러한 것을 확인하거나 협상해 봅시다.

• 보증기간이 아니라 집세의 개정기간이 언제인지 확인한다.

• 이 지역 동등물건의 임대시세를 스스로 리서치한다. 서브리스 회사가 정하는 집세가 그보다 낮은 경우 증거를 제시하면서 가격변경을 의뢰한다.

• 수수료가 집세의 몇 할인가를 확인한다. 가능하면 1할로 계약한다.

• 면책기간의 유무, 그리고 기간의 길이를 확인한다. 면책기간이 존재하지 않는 서브리스 계약도 있으므로 그에 맞게 받도록 협상한다.

• 원상회복비용, 수선비용이 어느 부담이 되는지 확인한다. 서브리스 회사가 지불하도록 협상한다. 리폼 회사의 선정에 유착이 없도록, 비교·선택할 수 있도록 한다.

• 서브리스 회사의 계약이 부당한 경우에 위험 없이 해지할 수 있는지 확인한다. 위험 없이 해지할 수 있도록 한다.

• 이 모든 사례를 상정한 후의 수지를 시뮬레이션한다. 전혀 물건 소유자(당신)의 이익이 되지 않는 서브리스 계약도 있으므로, 그러한 것이라면 계약하지 않는다. 또는 계약 내용을 변경하도록 한다.

• 이 기사의이 주제를 그대로 보여주는 것이 좋습니다.

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관리 위탁을 부탁하고 싶다면 서브리스 계약을 할 필요는 없다.

서브리스의 장점 중 하나는 임대 업무를 관리 위탁할 수 있다는 점입니다. 대부분의 물건 소유자는 임대업에는 무지할 것이고, 번거로움을 걸고 싶지 않기 때문에, 관리 위탁은 든든한 것입니다. 그러나, 서브리스 계약을 하지 않아도, 관리 회사에 관리 위탁만을 부탁하는 것이 가능하므로, 그것도 검토합시다.
관리 위탁만이라면 집세의 5% 정도의 수수료로 위탁할 수 있습니다.

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서브리스의 설명은 제3자로부터 받도록 한다.

서브리스는 이처럼 장점뿐만 아니라 복잡한 것입니다. 서브리스의 회사나, 부동산 중개업자에게 서브리스의 설명을 들으면, 그들에게 편리한 논조로 둥글게 되어 버리기 십상입니다. 그러므로, 당 사이트의 해설을 잘 읽는 등, 제삼자로부터 공정한 해설을 받자. 그리고 장점과 단점을 이해하고 계약을 합시다.
현재, 서브리스 및 부동산 투자에 대해 잘 공부한 사람은 서브리스 계약을 선택하지 않았습니다. 대부분의 서브리스 계약은, 물건 소유자(당신)측에 손해가 되는(별로 얻지 못하는) 내용이 되고 있기 때문입니다. 분명히 불성실한 것도 많습니다.