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賃貸物件を転貸(又貸し)しての民泊経営は可能か?-1


民泊仲介サイトAirbnb(エアビーアンドビー)の日本の登録物件数は、45,000軒を超えました。同じく登録ホストの実数は、22,000人を超えています。


・・・あれ?計算が合わないんじゃない?


そう思われたかもしれませんね。一般的に民泊と言えば、個人宅の一スペースを貸すもの。であればホストの数と物件数は等しくなりそうなものです。なぜエアビーアンドビーでは、物件数がホスト数の2倍以上もあるのでしょうか?


これは、住んでいる自宅の一部を貸し出すのではなく、新たに不動産物件を借り、それを転貸/又貸しする手法で民泊経営をする、投機型のホストが日本には多いため。


当ページでは、民泊物件の転貸/又貸し事情について、中立的な立場から解説を試みていきます。エアビーアンドビーのゲストユーザーもホストユーザーも、どちらも要チェックですよ!



1 転貸/又貸しとは?


まずは、「転貸」「又貸し」の言葉の意味について、しっかりと理解しましょう。


1-1.転貸/又貸しとは、賃貸してきた物件をさらに他の誰かに有償賃貸すること。


「転貸」「又貸し」とは一般的に、賃貸したマンションなどの不動産物件を、さらに他の誰かに有償で賃貸することを指します。字面から推測されるとおりですね。また、「サブリース」という言葉も転貸や又貸しと同義語と考えてよいでしょう。


1-2.転貸/又貸しは、基本的に法律で禁止されている!


さて、いきなり当ページの重要ポイントの1つになりますが、転貸/又貸しというものは、基本的に法律で禁止された行為です。


通常は、賃貸借契約書(不動産を賃貸するときに交わす契約書)の中にハッキリと「転貸/又貸し禁止」という旨が書かれています。まれに書かれていないこともあるようですが、無記載だったら転貸/又貸ししてよいというわけではありません。もし無記載であった場合でも、借り主が無断で転貸/又貸しを行ったなら、不動産オーナーは賃貸契約を解除することができる決まりになっているのです。(民法612条)


参考までに、民法612条の条文を載せましょう。


【賃借人(借り手)は、賃貸人(不動産オーナー)の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃貸物を転貸することができない。

賃借人が前項の規定に反して第三者に賃借物(不動産物件のこと)の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。】


1-3.転貸/又貸しが許されるケースもある。不動産オーナーが許可を明記していればOK。


勘違いしてはならないのが、「転貸/又貸し」という行為自体が違法というわけではないということ。不動産オーナーが、賃貸借契約書の中で「転貸/又貸しOKですよ」と明記しているなら、行ってもかまわないのです。


あくまで、「禁止と記載されている場合」や「記載が何も無い場合」に転貸/又貸しをすることが、違法なのですね。


近年、不動産関連のメディアや広告で「家賃一括借り上げ」という言葉を目にすることがありますが、これは合法のもとの転貸/又貸しの一例と言えます。もっぱらサブリースという言葉が使われているでしょうか。

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