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賃貸マンションで民泊経営するときの5つのポイント-3


3 民泊代行業者に委託すれば安心というわけじゃない・・・。


ポイント3:民泊代行業者との関わりはくれぐれも慎重に!


賃貸マンションで民泊を経営する場合、大きく分けて2つのケースが考えられます。1つは、「今住んでいる賃貸マンション」の一室をゲストに貸し出すパターン。もう1つは、新たに賃貸マンションを借りてきて、そこにゲストだけを滞在させるパターン。


後者の場合、かなり多くのホストが、民泊代行業者に少なからずの業務を委託して営むことになるでしょう。民泊代行業者は、そのような投機的な経営スタンスを推し、「民泊代行業者に任せれば大丈夫です!」と胸を張るのですが、くれぐれもその言葉は真に受けないで!


3-1.民泊代行業者は両刃の剣!便利だしラクだけど、出費はかさみ、トラブルも多い・・・。


民泊代行業者の台頭により、Airbnb(エアビーアンドビー)ホストの数は爆発的に増えました。民泊事業をしている暇のない人も、民泊への知識がない人も参入することができるため、ホストの激増に貢献はしましたが、しかし数々の問題をはらんでもいます・・・。民泊代行業者自身はデメリットや問題点についてをあまり詳しく説明してはくれませんので、当サイトのような第三者の説明を仰ぐことは大切です。


それでは、民泊代行業者を利用するメリットとデメリットを、簡潔にまとめてみましょう。


メリット

(1)仕事の忙しい人でも民泊副業をすることができる。

(2)民泊関連の知識がなくても経営することができる。


デメリット

(1)手数料が高いため、よほど人気を博さないと赤字に陥ってしまう。

(2)代行業者の接客ではトラブルが多発してしまう。

(3)トラブルが起きても民泊代行業者は責任を取ってはくれない。

(4)代行業者による民泊経営は国や自治体に差し止められる懸念がある。

(5)代行業者による民泊経営はマンションや住民からの許可を得にくい。


3-2.経営収支については特に注意!民泊代行業者の計算は真に受けないで!


お金の面に関しては、特に注意が必要!


まず、民泊代行業者は一般的に、「1泊15,000円で貸し出せば月に20日間の稼働でも30万円の収入になります!」と説明します。しかし実際のところ、ファミリー物件の相場は8,000円くらいに落ちてきていて、1泊15,000円もの収益は得られません。また、月に20日というのもかなり高いハードルで、これをクリアできるホストはほとんどいないのです。実際問題として、月の収益は「15万強がせいいっぱい」といったところ。


さらに、この15万の中から不動産の賃料と光熱費、家具家電の月賦、そして民泊代行業者への手数料を払わなくてはなりません。一般的に代行手数料は民泊収益の30パーセント程度で、この計算なら50,000円ほどを払うことに。賃料は10万円前後のものが多く、光熱費は20,000円前後といったところで・・・おわかりですか?赤字です!


平均的な稼働率ではビジネスになりません!民泊代行業者側は月額数万円の黒字を確保しますが、ホストのあなたは赤字をこうむってしまうことに!


3-3.民泊代行業者の活用メリットがあるのはこんなケース。


とにかく、普通に民泊代行業者に任せっきりの民泊経営をしていたのでは赤字の可能性が高いことをまずは理解してください。


ただし、賢く利用するなら民泊代行業者を使うメリットも発生します。たとえばこのような感じに使うのが良いでしょう。


(1)中国語やフランス語のリスティング(エアビーアンドビー上の施設の詳細ページ)やルールブック作りだけを委託する。

(2)本業の繁忙期や長期外出時の清掃・ベッドメイキングだけを委託する。


このように、どうしても手の届かないところだけを補ってもらい、業務の大半は自分でまかなうスタンスで居たほうが良いです。


3-4.不動産のオーナーやマンション管理組合の許可も取らなければならない。


民泊ホストが取得しなければならない許可は、旅館業法など行政レベルのものだけではありません。不動産のオーナーやマンション管理組合の許可も必要不可欠なのですが、この点、賃貸物件は特に厄介に!


まず、一般的に賃貸物件は民泊転用が禁じられています。借りている物件をさらに第三者に有償賃貸することを「又貸し」「転貸」といい、ほとんどの不動産オーナーは自分の利益を守るため、この行為を禁じているのです。近年は、民泊許可物件にすることで家賃を引き上げることができるため、転貸を許可する不動産オーナーも増えてきてはいますが、全部の賃貸マンションがOKというわけではないので必ず確認を取りましょう。


そして、不動産オーナーに転貸OKの許可をもらったとしても、まだ得なければならない許可があります。それは、マンションの管理組合からの許可。基本的に、管理人さんに打診すれば話を受け付けてはくれますが、親会社やマンション住民の意向に大きく左右されるため、話は複雑なのです。そして、日本ではAirbnb(エアビーアンドビー)の評判があまり良くないゆえ、民泊を禁止したがる住民や管理組合は増加傾向・・・。


3-5.無断で民泊経営するとどうなる?即時立ち退きだけでなく、損害賠償問題にも!


たくさんの許可を得ること、とても大変そうですよね・・・。だからといって無許可でこっそり民泊を経営したなら、どうなるのでしょう?


賃貸マンションの場合、とても厳しい結果が待ち受けています。管理組合にせよ物件のオーナーにせよ、ばれた場合、容赦なく「即刻の立ち退き」を命じてくることも少なくありません。たくさんの借金を抱えたまま、民泊をたたまなければならないのです。


また、場合によっては損害賠償請求をされることも!裁判に駆り出されたり、多額の弁償金を払わなくてはならなくなるでしょう。当然のことながら、こうしたホスト過失による裁判沙汰の場合、Airbnb(エアビーアンドビー)は助けてはくれません。


3-6.結論としては、投機的な賃貸マンション民泊は、通報と赤字におびえながらの綱渡りになる・・・。


旅館業法の規制をクリアし、自治体の規制をクリアし、賃貸マンションオーナーの許可を取り、管理組合や周辺住民の許可を取り、ようやく民泊を営む権利が得られるのです。しかしそこから今度は、利益を出すための闘いが始まります。そしてこれに関しても、民泊代行業者に委託しながら一般的な経営を行うだけでは、かなり高い確率で赤字に陥るでしょう。


こうした山のような懸念材料をすべてクリアするだけの算段が、あなたにはありますか?

無いのであれば、日々通報と赤字におびえながらの、綱渡りのような、胃の痛くなるような危ないビジネスとなりそう・・・。

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