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賃貸マンションで民泊経営するときの5つのポイント-2


2 法律の壁をクリアしよう。罰せられては元も子もない・・・。


ポイント2:まずは民泊をとりまく法律について勉強すべし!


賃貸マンションを民泊に転用したいと考えているなら、法律の把握は必須!


でも法律ってややこしくって・・・そうですよね。まったくその通りです。民泊代行業者は、そんな民泊ホスト志望者たちの不安心理を突いて「法律面は私たちにお任せください!」と言いますが、「民泊代行業者に任せればいいや」ではダメ!


2-1.投機的に民泊を経営するなら、旅館業法の許可を取得しなければならない。


賃貸マンションを借りてきて、合法のもとに投機的に民泊を経営したいなら、旅館業法の許可を取得しなければなりません。


民泊は、ゲストハウスやカプセルホテルなどと同じく「簡易宿所」のカテゴリーに分類されます。簡易というだけあって、ホテルや旅館を営むのに比べれば規制は緩いのですが、それでも一筋縄ではいきませんよ!


2-2.リフォームのできない賃貸マンションは旅館業法のクリアがネックとなる!


「簡易宿泊」としての許可を得るためには、以下のような条件を満たさなければなりません。


(1)延べ床面積が33㎡以上(民泊の場合は1人につき3.3㎡以上)あること。

(2)2段ベッド(を置くなら)は上下段の間隔が1m以上あること。

(3)適当な大きさのお風呂があること。(近場に銭湯があれば免除。)

(4)宿泊定員5人につき1台の、洗面台があること。

(5)宿泊定員5人につき男性用1つ、女性用1つ計2つのトイレがあること。

(6)その他、各地方自治体の定める基準をクリアしていること。


この中で特に厳しいのが、(4)および(5)でしょうか。一般的な賃貸マンションには、洗面台は1つしかないでしょう。定員を6人以上にするためには洗面台が2つ必要なのですが、そのようなリフォームを賃貸契約者に認めてくれるマンションなどまずありませんよね。(5)に関しても、定員を6人以上にするなら4つもトイレが必要という計算に!5人以下の定員で妥協するとしても2つのトイレは必要で、この条件を満たす賃貸マンションはなかなかなく、あったとしても高額なので、黒字を出すのが難しくなってしまう・・・。


よって、現在日本の投機型Airbnb(エアビーアンドビー)物件のほとんどが違法状態にあり、警察や保健所の立ち入りがあれば、罰せられてしまうのです。


2-3.合法民泊に徹するなら、大田区や福岡市などの民泊特区で営むしかない。


しかし、まだ合法での経営をあきらめる必要はありません!


というのも、日本政府はホテル不足を補うために、民泊に期待しています。それゆえ「国家戦略特区」というものを設け、その地域内であれば旅館業法の規定をクリアしていなくても民泊経営ができるように定めているのです。とはいえ、特区内ならなんでもアリというわけではなく、特区内独自の規定があることを知りましょう。


(1)国家戦略特区内であること。

(2)賃貸借契約および、これに付随する契約に基づくものであること。

(3)宿泊期間が2泊3日以上であること。

(4)居室は国家戦略特別区施行令12条3号を満たしていること。

(5)外国語の案内があること。

(6)事業の一部が旅館業に該当すること。


簡易宿泊の規定よりはゆるいのですが、やはりそれなりにハードルがあります。これをすべて満たすのは簡単ではないゆえ、結局は特区条例すら無視するホストばかり・・・。


民泊条例は内容を詰めている途中の段階(2017年制定予定)で、さらに「年間宿泊日数180日以内」と「対面でのチェックイン対応」が義務付けられそうです。


2-4.まだまだ規約はある!きちんと勉強をしよう!


これだけでも「あぁ、民泊経営は大変だな」と頭が痛くなってくるでしょう。しかし厳密にいえば、守られなければならない規約はまだあります。日本政府に民泊経営が許可された国家戦略特区であっても、地域によっては民泊を禁止していたり、またはさらなるローカルルールを設けていることも!


紙面の関係上、それらをすべて説明することは困難なので割愛していますが、実際にあなたが民泊経営を行うなら、「あなたの地域・あなたの環境ではどんな規定を満たす必要があるか」をしっかり調べてください。民泊代行業者に任せるのではなく、あなたが自分自身で責任を持つことが重要です!

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