賃貸アパートの寿命は何年？法定耐用年数＝寿命ではない！

賃貸アパートを建てて不動産投資をするとき、気になるのが建物の寿命です。なるべく長い年数、賃貸収入を得たいものですが、寿命が来たなら建て替えたり、リフォームをして寿命を伸ばしたり、検討しなければなりません。

では、賃貸アパートの寿命とは何年くらいなのでしょうか？

賃貸アパートの寿命について不動産会社会社などに尋ねてみると、「木造アパートなら法定耐用年数は２２年で・・・」などと返されるかもしれません。

あなたのアパートがすでに築２０年を超えているなら、「え、２２年！？早く建て替えなければ！」と焦ってしまいそうです。でも、落ち着きましょう。

法定耐用年数とは、アパートの物理的な寿命のことではありません。

法定耐用年数とは、主に減価償却課税のために設けられた基準。

アパートの法定耐用年数とは、課税庁が定めた基準です。

これは、減価償却の基準となる数値なのです。

たとえば、２，２００万円で木造アパートを建てると、２２年の減価償却が可能となります。築２２年目までは、毎年１００万円の原価償却を経費計上できるのです。しかし２３年目からは、減価償却が出来なくなってしまい、納税額が増えてしまいます。

こうした課税計算のための基準値にすぎず、建物の寿命ではありません。

そしてアパートの法定耐用年数は、その物件の構造によって年数が異なります。

木造アパート：２２年

鉄骨造（３mm以下）：１９年

鉄骨造（３～４mm）：２７年

鉄骨造（４mm以上）：３４年

ＲＣ造：４７年

（自己居住用途の場合、上記の約１．５倍）

同じ賃貸アパートでもＲＣ構造なら、４７年間も減価償却が可能になります。

つまり、あなたのアパートが法定耐用年数を超えたとしても、そのまま賃貸運用をし続けることは可能なのです。

ただ減価償却が出来なくなるだけです。

「減価償却が出来なくなって損だから、アパートを建て直したほうがよいですよ！」と不動産投資会社は勧めてくるかもしれませんが、数千万円も掛けて建て直しをするよりも、そのまましぶとく貸し続けるほうがお得な場合もあります。

では、実際のアパートの寿命は何年くらいなのでしょうか？

構造や環境によりますが、「築５０年を超えても現役で賃貸されているアパートは数多くある」というのが実情です。

「こうなったらもう寿命」と明確に定義される基準はなく、あちこち綻んでいても入居者が居続けているなら「まだ寿命が来ていない」と言うことも出来るでしょう。

あなたの家の周りにも、「家賃３万円のボロアパート」といったものが幾つかあるのではないでしょうか？それらは大抵、築３０年は大きく過ぎ、５０年にもなっていたりします。

１９７０年代に建てられた木造アパートの寿命が５０年程度である、と上述しました。

建築資材はおしなべて材質の向上が進んでいます。すると、２０２０年に建てられたアパートの賃貸寿命は、木造であっても５０年どころではないでしょう。６０年、７０年も持つのかもしれません。

ここで述べたことは、アパートにかぎらずマンションや一軒家にも言うことが出来ます。

インターネットで「アパート　寿命」と検索すると、法定耐用年数の解説ばかりがヒットし、「２２年を超えたら建て替えましょう」と促してきますが、それは業者の都合にすぎないのです。

アパートは３０年よりもっと持ちます。