所有するアパートの築年数が３０年前後にもなってくると、「そろそろ建て替えだな」と検討に入るでしょう。または委託している管理会社から「建て替えましょう」と催促が入ったりします。
不動産投資をこれからも長期的に続けていくとしても、一呼吸置くべきです。
ここまでの３０年はニーズがあった。しかし向こう３０年にニーズはあるか？
あなたは３０年前、そのアパートを、「ここは向こう３０年は入居のニーズが大きそうだ」と見定めて土地を選び、アパートを建てたことでしょう。その目論見は当たりました。
しかしだからといって、さらに３０年先まで、そのエリアは入居ニーズがありそうでしょうか？
アパートの建て替えを検討しているなら、もう１度そこから、３０年先までのニーズを考慮すべきです。
これまでは賑わうエリアであったとしても、これからはどうでしょうか？
様子の変化するエリアもあるものです。
エリア全体の入居が下がっているなら、建て替えはリスク大。
あなたのアパートの入居率だけでなく、エリア全体の入居状況や市場ニーズを調べるべきです。市区町村の未来展望や「住みたい街人気ランキング」など、様々を調べるべきです。
東京都心や都会であっても、バブルの時代は人気エリアだったが今は下降気味・・・そんな地区もあるものです。
入居ニーズが下降気味にあるなら、さらに５，０００万円を費やしてアパート一棟を建て替えるのは、リスクが大きいかも？
２つの戦略が考えられます。
これから伸びそうなエリアに移って建て直す。
市場調査をして、これから伸びそうなエリアに新築アパートを建てて運用を続ける手もあります。穴場のエリアがあなたのテリトリーの中にあったりするかもしれません。
建て直しせずにそのまま運用を続ける。
もう１つの策として、築古になってきたそのアパートを、建て直しせずにそのまま運用し続けることも考えられます。
家賃を下げる必要はあるでしょう。空室は目立つようになるでしょう。
しかし、大きな追加支出なしにある程度の家賃収入が継続できるなら、悪い条件ではないはずです。
いかがでしたか？
アパート一棟経営は高利回りで、収益を上げやすい投資商材です。そうは言っても建設に莫大な支出を投じるのはリスキーでもありますから、「古くなったから建て替え」と短絡的に考えずに、慎重に検討しましょう。