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空き家を宿泊施設として投資・経営するメリットは?-3


3 法律のカベにどう立ち向かう?カギは「シェアリングエコノミー」の観念!


空き家リフォームの費用を無事負担してもらえたとしても、ビジネスが順風満帆に運ぶとは限りません!というのも、小規模宿泊施設を営もうとしたとき、「旅館業法」という法律のカベが立ちはだかるからです!


3-1.空き家を使うような宿泊施設は、たいてい簡易宿所に該当する。


民泊にせよゲストハウスにせよシェアハウスにせよ、空き家を転用するような小規模の宿泊施設は、旅館業法の中の「簡易宿泊」の規定に則って営業することになっています。簡易宿泊の規定はホテル業や旅館業の規則よりは緩いですが、それでも一定のハードルが!


簡易宿泊の許可条件は、下記のとおりです。


3-1-1.設置の条件。


周囲100m以内に、学校(大学は含まず)、児童福祉施設、公民館、図書館、博物館、青少年育成施設があって、それらの純潔な施設環境が害される恐れがある場合、許可されません。


3-1-2.建物の条件。


(1)客室の延床面積は、33平方メートル(約18畳)以上あること。(民泊の場合、「1人あたり3.3平方メートル」に緩和される。)

(2)2段ベッドなど置く場合、上段と下段の間隔がおおむね1m以上あること。

(3)適当な換気、採光、照明、防湿および排水の設備を有すること。

(4)泊まれる人数が入れる充分な大きさのお風呂があること。(近隣に銭湯があればこの限りではない。)

(5)充分な数の洗面台があること。(宿泊者数5人につき1つの洗面台が必要。)

(6)適当な数のトイレがあること。(宿泊者数5人につき男性用1つ、女性用1つ計2つのトイレが必要。)

(7)その他、都道府県が条例で定めるもの。(各自治体の保健所に行き、「旅館業法の手引き」をもらってきましょう。)


3-1-3.建築基準法の条件。


100平方メートル以上の施設となる場合、簡易宿泊の規定とは別に、建築基準法の条件も満たさなければなりません。「用途変更」の手続きが必要であり、また、建築基準法の条件に適するように改造する必要もあります。建築基準法や都市計画法で定められた立地条件は、下記の用途地域です。


(1)第一種住宅地域

(2)第二種住宅地域

(3)準住居地域

(4)近隣商業地域

(5)商業地域

(6)準工業地域


なお、あなたの空き家がどの用途地域に該当するかは、インターネットで調べることができるので、ご確認ください。


3-1-4.消防法の条件。


さらに、消防の許可を取り、「消防法令適合通知書」をもらう必要もあるのです。


このためには、「消防法令適合通知書交付申請書」を消防庁に提出したのち、立ち入り検査が入ります。通路やホールに物を置いていたり、設備が整っていないと、注意を受けたり設備の設置が命ぜられるのですが、この基準はあいまいで、消防署の担当者によって基準が変わってくるので、事前に問い合わせをして一通りの対策を講じておきましょう。


3-1-5.煩わしく感じるが、専門家に委託せずとも自力で行える。


こうした文面を見ると、とても難解で煩わしく感じてしまいますね!そのため、Airbnb(エアビーアンドビー)のノウハウサイトなどでは、「ですから代行業者に委託しましょう!」「行政書士に委託しましょう!」という展開になるのですが、必ずしもその必要はありません。


落ち着いて1つ1つ取り組んでいけば、自力での調査も申請も充分に可能です。なにしろAirbnbの代行業者なるものが流行する前までは、どの小規模宿泊施設のオーナーも、ほとんど自力で行っていたものなのですから。


3-2.申請は行える。が、許可を得ることは難しい!


申請自体はそう難しくないことと言えますが、「許可を得ること」が難しいのです!


特に、トピック≪建物の条件≫の項を見てもらうとわかるように、5人以上も収容するならもう、「普通の民家」の範囲では済まなくなってきます!トイレを4つ、洗面台を2つも設置するとなると、かなり大規模なリフォームが必要ですね。水回りの整備だけでも、300万円は下らないでしょう。


さらに、「用途地域」が上記6つの中に該当しない場合、これを変更することはもうどうにもできません。


…一体、簡易宿泊の規定を完全に満たすことができる空き家というのは、日本にどのくらい存在するというのでしょうか!?

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