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空き家で民泊経営は可能?-2


2 くれぐれも計画的に!空き家を民泊に活用する際の注意点。


かなり容易に始められる事業である民泊。しかしそうは言っても、ホストさん(民泊の主)の置かれている環境や空き家物件のタイプによっては、まったく民泊に向かないこともありますから、注意が必要ですよ!


(1)空き家といっても、わざわざ賃貸してくるならリスクは大きい!

(2)民泊代行業者に委託しないと運営できないなら、リスクはとても大きい!

(3)大々的なリフォームが必要なら、利益を出せない懸念も大きい!

(4)「空き家対策特別措置法」の助成金は、あなたの支出をゼロにしてくれるわけじゃない!

(5)英語の扱えない人にとっては、民泊ホストはかなり大変!

(6)保守的な人の多い地域では、嫌われ者になってしまうかも・・・。


2-(1).空き家といっても、わざわざ賃貸してくるならリスクは大きい!


あなたが民泊活用に検討している空き家は、あなた自身の物件ですか?それとも近所に見かける誰か他の人の物件ですか?あなた、もしくは親御さんなどが所有しており家賃の掛からない物件なのであれば、とても民泊活用に向いています。が、他人の空き家を賃貸して民泊に活用しようと思っているなら、ちょっと待って!充分に注意を!


2-(1)-1.民泊経営で得られる収入は「月収数万円」程度。賃貸物件の場合、家具家電の準備など数十万円以上の借金が必要!


というのも、民泊というのは現在、そう大きな利益の期待できるものではありません。巷では「私は月収30万!100万!」などと胸を張っている人もいますが、それが標準的な利益水準というわけではないのです。


エリアや物件のサイズなどにもよりますが、「月収数万円」が良いところ。地方で、20,000~30,000円の家賃で借りられるならそれでも数万円の黒字はキープできるように見えますが、借りてくる物件の場合、家具家電などを揃えなければなりませんよね。この先行投資に数十万円は掛かってしまいます。


2-(1)-2.あなたの意思や経営実績に反して、やむなく停止しなければならなくなる可能性も・・・。


数十万円程度の先行投資なら、1年もあれば回収できるかもしれませんが、しかし、1年後に民泊が営めているかどうか・・・それはちょっと読めないのが日本の現状なのです。日本政府の方針としては「民泊推進!」なのですが、世論が民泊を、特にAirbnb(エアビーアンドビー)民泊を煙たがっている傾向にあるので、あなたの意思や経営の実績に反してやむなく停止しなければならなくなる可能性が、あります。


すると、何十万円も投資したり月に何万円も掛けたりしないと経営できないスタイルの場合、赤字をこうむったまま終わりを迎えたり、ロクな黒字にもならずに徒労ばかりが残った・・・という惨事にもなりかねません。


2-(1)-3.賃貸物件は基本的に転貸禁止。大家さんはOKしてくれてる?


ご存知でしたか?賃貸物件というのは、基本的に又貸しが禁止されていることを。多くの不動産オーナーは又貸しを禁止しているので、あなたが民泊を開始するつもりでどんどん準備を進めているとしても、いざ目当ての不動産を借りる段になって、「いや、民泊に使うなら貸せないよ!」と断られてしまうかも!


ですから、民泊利用がOKな物件なのかどうか、あらかじめシッカリと、調査しておいてください。


また、又貸しの禁止された賃貸物件で無断で民泊を行ったらどうなってしまうと思いますか?オーナーは憤慨し、「営業停止勧告」を通り越して「即時立ち退き!」や「損害賠償請求!」を訴えてくるケースも!とにかく大問題に発展してしまう可能性が高いので、賃貸物件での無断転貸は、絶対にNGです。


2-(2).民泊代行業者に委託しないと運営できないなら、リスクはとても大きい!


民泊について検討しているなら、「民泊代行業者」というものをご存知でしょう。民泊経営にまつわる諸々の作業を代行してくれる業者で、現在日本のAirbnb(エアビーアンドビー)ホストの7割くらいが、この民泊代行業者に頼って民泊経営をしています。


2-(2)-1.民泊代行業者の手数料はとても大きい!それを払って黒字を保てる?


たしかに民泊代行業者を活用するなら、本業が忙しくて全然時間が取れないとしても、民泊に関する知識がほとんどないとしても、すぐにでも民泊を始めることが可能ではあるのです。が、しかし、民泊代行業者の利用料金は一般的に、あなたの民泊収益の30パーセントくらい。あなたの収益はかなり圧迫されてしまうことに!賃貸物件を用いていてさらに家賃まで発生するなら、赤字になってしまうケースも少なくないほど・・・。


2-(2)-2.民泊代行業者に頼った経営はトラブルが起きやすいという難点も・・・。


また、民泊代行業者に委託すると、どうしてもトラブルが発生しやすくなってしまいます。民泊というのは本来、無人でもてなすものではありませんから、それを無理やり無人で営むなら、それはトラブルが続出するのも道理というもの。


2-(2)-3.民泊代行業者に託す場合、どんなトラブルが起きやすいの?


では、民泊代行業者に業務委託する場合、どんなトラブルが起きやすいのでしょうか?


(イ)監視者がいないゆえ、ゲストが大声で騒いだりとマナー違反をしがち。それは近隣住民にも迷惑をかけてしまうし、近隣住民から苦情を受けたり嫌われてしまったりしやすい。

(ロ)監視者がいないゆえ、ゲストが汚破損のそそうを犯しやすい。家具家電の損害が痛いのはもちろんのこと、物件の損害は不動産オーナーへの損害賠償にも発展!

(ハ)接客する人がいないゆえ、ゲストが困ったときに助けてあげられない。民泊のゲストは外国人が多いため、ゲストは問題を抱えやすい。

(ニ)上記のようなトラブルのためにゲストからの評価は下がりがち。予約が入りづらく経営悪化に・・・。または近隣からのクレームにより経営停止に追い込まれてしまいやすい。


2-(3).大々的なリフォームが必要なら、利益を出せない懸念も大きい!


空き家というものは、古くなったりずっと使っていないものが多いですよね。すると、民泊に活用するとなるとそのままでは使えないケースも少なくないでしょう。


カビた布団を新調する程度ならまだ良いのですが、和式トイレを洋式に変えたり、お風呂場を現代的なものに大々的リフォームする必要があったりするなら、要注意です!


100万円ものリフォーム費用を、民泊という事業では回収しきれない可能性が低くはありません。前述したとおり、月収は数万円程度しか見込めませんし、不可抗力から営業をやめなければならない可能性もあります。「若い親族が使うからどのみちリフォームが必要だよ」といったケースなら良いですが、民泊のためだけにリフォームをするなら、元を取れない可能性についてもしっかりわきまえておきましょう。

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