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短期利用者向けの民泊経営の手引き-1


民泊経営は順調ですか?


一口に民泊と言っても、様々な形態があり、形態によって気をつけなければならないことややり方は変わってきます。たとえば、「ホームステイ型」か「家主不在型」かでは、掛かる維持費や手間は全く違いますね。


今回は、「民泊において、短期利用者をどう受け入れるか」という点にフォーカスして特集を組みます。長期利用に関しましては、別途≪長期利用の民泊の手引。≫ページを用意していますので、そちらをご参照くださいね。


なお、このページでは、「1週間以内の宿泊」を短期、「1週間以上の宿泊」を長期、そして「2泊以下の宿泊」を超短期と定義します。(一般的には1週間~1カ月未満程度は中期と定義されることが多いです。)



1 【必読!】民泊の短期利用者を受け入れるメリット、デメリット。


Airbnb(エアビーアンドビー)民泊では、ゲストの受け入れ日数を「最短何日からにするか」について、ホストが自由に決められます。中には、「1週間未満は受け付けない」と設定しているホストもいますし、マンスリーマンションのようにもっぱら1カ月以上の宿泊施設にしているホストもいます。どのような数字でもかまわないのですが、やはり短期利用者を受け入れることにはメリットとデメリットがあり、また、あなたの営んでいるスタイルによって、向き不向きがあることは、把握しておいたほうが良いでしょう。


1-1.短期利用者を受け入れるメリット。


短期利用者を受け入れるメリットには、どのようなものがあるでしょうか。


①利用対象者数が多くなる。

②たくさんのゲストと交流し、知り合いになれる。


1-1-①.利用対象者数が多くなる。

Airbnb(エアビーアンドビー)をはじめとして、「民泊」というものの利用者のほとんどは、短期利用者です。「1週間以内の宿泊者」の割合は、95パーセント以上を占めています。これが民泊とマンスリーマンションとの違いですね。


つまり、もしあなたが「うちは短期利用者は除外しよう」と考えるなら、95パーセントのゲストを取りこぼしてしまうことになるのです!利益追求の面から言えば、それはあまり賢い選択とは言えません…。


逆を言えば、「3日未満のゲストはお断り」などと定めている民泊ホストに対してアドバンテージを取ることができます。彼らよりも多くのゲストを獲得できる可能性が高いです。


1-1-②.たくさんのゲストと交流し、知り合いになれる。


短期利用者を受け入れるということは、あなたの民泊施設におけるゲストの回転が、それだけ速くなるということ。3日ごとに新しいゲストに出会うなら、1カ月で10人も、知り合いが増えるということです。これはうれしいですね。


民泊ホストを営んでいる人の中には、民泊経営(宿泊収入獲得)以外の目的を兼ねている人もいますが、そうしたホストにとっては、回転率が上がり知り合いが増えることは、とても大きなメリットとなるでしょう。


「民泊経営以外の目的」とは、同じ施設内でワークショップを開催していたり、物品販売をしていたり、フリーランス仕事の人脈拡大を狙っていたり、外国人の友人を増やそうと考えていたり、などが挙げられます。


1-2.短期利用者を受け入れるデメリット。


では次は、短期利用者を受け入れることで発生するデメリットについて考えてみましょう。


①労働量が激増してしまう。

②カレンダーが飛び飛びになり、長期利用者を受け入れづらくなる。

③トラブルが発生しやすくなる。


1-2-①.労働量が激増してしまう。


たとえば、同じ10日間の稼働日数でも、「1泊利用者×10人」と「10泊利用者×1人」とでは、課せられる労働量に大きな差が出てきます!


民泊経営の場合、旅館やホテルとは異なり、ベッドメイキングを毎日行ったりはしません。来場前に客室清掃をしてチェックインの対応をすれば、あとはほとんど義務的な作業はなくなり、ほぼ、善意でゲストのヘルプに応じることのみになっていきます。来場後の接客作業よりも、チェックイン前の作業が多いのです。予約を確定する際に何通もメールをやりとりして、問い合わせゲストの質問やニ-ズに応えなければなりません。メールは24時間来ますし、多くは英語で対応しなければなりませんし、なるべく早く返す必要があるため、なかなか神経をすり減らす作業です。


これが「10泊利用者×1人」の場合なら、予約確定時のやりとりも、チェックイン前後の清掃や施設説明も、1回きりで済んでしまいます。が、同じ収益でも「1泊利用者×10人」の場合、それらを10回やらなければなりません!


「初対面の人と交流する」ということ自体に少なからずストレスを感じる人は多いですが、こうした対人ストレスに関しても、「1泊利用者×10人」の場合は「10泊利用者×1人」の10倍、かかることになりますね。


1-2-②.カレンダーが飛び飛びになり、長期利用者を受け入れづらくなる。


民泊の場合、普通は一部屋しかありません。すると、1人の予約が入ってしまえば、他のゲストを受け入れることはできなくなります。


たとえば、6月の15日に1泊の短期ゲストから予約が入ったとしましょう。すると、6月の1か月間を丸々宿泊したいと考えているゲストは、あなたの民泊施設を選ぶことができなくなってしまうのです。たった1日穴が埋まっているだけで、30日分の大口予約を取りこぼすことになってしまうのですね。


1-2-③.トラブルが発生しやすくなる。


民泊のトラブルは、チェックインの当日や2日目、3日目に起きていることが多いのはご存知ですか?


これは、ゲストがまだ、その民泊施設のハウスルールを理解しきれていないためです。たとえば、ベランダでタバコを吸って良いのかどうか知らないゲストは、禁止されているのに吸ってしまうことがありますが、知っているゲストは、もう吸うことはありませんね。


また、チェックインの際にスーツケースをゴロゴロ転がす音が、周辺住民の反感を買うことが多いのです。また、スーツケースを転がしていたり大きなバックパックを抱えていると、民泊ゲストであることが目立ってしまい、特に何のマナー違反をしていなくても、近隣から反感を買ってしまったり、クレームされてしまいやすくなります。


さらに、多くのゲストを受け入れれば受け入れるほど、マナーの悪いゲストに遭遇してしまう確率も上がってしまいますね。


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