民泊経営投資を検討？賃貸マンションでのAirbnb、６つのポイント-1

「東京のAirbnb（エアビーアンドビー）ホストの数が減り始めた！」

２０１６年夏、ある有名なエアビーアンドビー情報サイトがこうした統計レポート記事を掲載したとき、SNSのエアビーアンドビー・コミュニティでは激震が走りました。「え！もう！？」

というのも、２０２０年の東京オリンピックまでは訪日外国人観光客数は伸び続けるだろうという見通しで、それに伴いエアビーアンドビーの快進撃もまだまだ続くだろうと考えていた人々が多かったからです。

実際、訪日外国人観光客数自体はまだ増え続けているのですが、なぜ東京のエアビーアンドビー物件数は減少しはじめてしまったのでしょう？それは、日本では多数を占める賃貸物件でのエアビーアンドビー経営が想像以上に難しいからに、他なりません。

上手に賃貸マンションでエアビーアンドビー経営をやっていくコツなどというのもは、はたしてあるのでしょうか？

１　賃貸マンションでエアビーアンドビー経営が難しい理由、知ってる？

賃貸マンションで上手にAirbnb（エアビーアンドビー）経営を行うコツをお話しする前に、まずは基礎情報として、賃貸マンションでエアビーアンドビー経営を行うことがなぜ難しいのか、いかに難しいか、その点についてまとめていきます。エアビーアンドビー経営に興味があるなら、賃貸マンションにおけるエアビーアンドビー事情は絶対に把握しておきましょう。

１－１．そもそも賃貸物件の又貸しは禁止されている！

賃貸マンションというのは、物件の大家さんから物件を借りて住む形態ですよね。それをさらに民泊ゲストなどに貸し出すなら、それは「又貸し」という行為になります（「転貸」ともいいます）。

基本的に賃貸物件は、この又貸しという行為が禁じられているのです。一般的な賃貸借契約の条項の中で禁止の旨が書かれており、ほとんどの不動産オーナーはこの賃貸借契約をそのまま踏襲しているため、よっぽど特殊な不動産でない限り、又貸しはできません。

１－２．無断で又貸しするとどうなるの？立ち退きや損害賠請求に発展することも！

とはいえ、賃貸マンションを又貸ししているAirbnb（エアビーアンドビー）ホストも、あちこちに存在しています。つまり厳密に言えば、「できない」わけではないのです。あくまで「法律で禁じられている」ということなのですね。

法律で禁じられていても音楽CDをコピーする人々がいるように、法律で禁じられていても賃貸マンションを又貸しする人々がおり、「又貸しはできない」とは言い切れません。

しかし、法律を犯すのですから、見つかったときには罰せられることになります！

一般的には、まずは「警告」を受けることになるでしょう。「又貸しは違法ですからやめてください。」と物件のオーナーから電話なり手紙なりで通告がなされるケースが多いです。そこでエアビーアンドビーの経営をストップするなら、訴訟問題などにはならずに済みます。が、すでに予約を受けていたゲストの方々にキャンセルを申し出なければならず、ここでエアビーアンドビーへの罰金やゲストとのクレーム騒動を被ることにはなるでしょう。

しかし、大家さんの中には容赦のない人も！「今すぐこのマンションから出ていってください！」と、即時立ち退きを命ぜられてしまうケースも数多く報告されており、この事態を覚悟しておく必要がありそうです。

１－３．費やしたお金が無駄になってしまう…。

賃貸マンションでのAirbnb（エアビーアンドビー）経営の場合、営業停止を命ぜられると、先行投資したお金がほとんどパーになってしまうのも痛いところ…。

これが自宅民泊の場合なら、ホストを辞めても民泊のために買ったものを家庭で使い回すことができますが、自宅以外にもう一組家具家電を揃えても、使い道も置く場所もなくなってしまいますね。二束三文の値段でリサイクルショップに引き取ってもらう以外にありません。

また、不動産を得るために費やした資金も、敷金の一部を除いてほとんど無駄になってしまいます。民泊代行業者に払った内装コンサル料やリスティング作成費用なども、たとえ１回しか使っていないとしても、戻ってくることは無いのです。ファミリー物件の場合、その額は１００万円を下らないことでしょう！

１－４．大家さんが又貸しをOKしたとしても、マンションに怒られる！

Airbnb（エアビーアンドビー）業界が賑やかゆえ、又貸しをOKとする大家さんも増えてきてはいます。民泊可能物件だけを扱う不動産サイトも増えてきていますね。それでも安心はできません！

というのも、物件個々の大家さんがOKしたとしても、マンションなどその集合住宅の管理組合がOKするとは限らず、現状として多くの場合、民泊を禁止しているところが多いのです。

管理人室のない小さなマンションでも、マンションの住民に通報されてしまえば、やはり禁止されてしまいます。そして、大家さんや管理組合のスタッフ以上に、「一般住民」がエアビーアンドビーを嫌っている傾向が強いため、文字通り四面楚歌のようなことになってしまうのです…。

１－５．日本政府も賃貸マンションでの民泊には冷たい…。

日本政府の基本姿勢としては、民泊を否定してはおらず、むしろ旅館業法を改定してでも普及させようと非常にポジティブなのは嬉しい限り。しかし、こと投機型民泊に関しては、トラブルの多さから否定的で、規制はどんどん厳しくなっていくでしょう。

民泊法は現在（２０１６年秋）、様々なアイデアが出されている段階ですが、「年間１８０日未満」などと営業日数を制限する動きも出始めました。１年のうち半分しか貸しに出せないとなると、利益を上げることは相当厳しくなってきます。日数制限の法案は事実上、投機型民泊の駆逐と言えそうです。