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民泊経営投資を検討中?Airbnbで賃貸を転貸する注意点!-1


「気軽に経営できる」と評判のAirbnb(エアビーアンドビー)民泊。しかし、いざ喜び勇んで参入してみると、思いのほかたくさんの規制に阻まれることに・・・。「持ち家」、「自宅」かつ「一軒家」の場合はほとんど何の規制もなく運営できるのですが、そうでない人々にとってエアビーアンドビー経営も、実はまったく気軽なものではないのです。


このページでは、民泊ホストに立ちはだかる法規制のうち「転貸(又貸し)」に関する内容を、その対応策まで含めて徹底解説していきます。



1 ほとんどのマンションは民泊アウト!?賃貸物件は原則的に転貸が禁止されている!


実は、賃貸物件を借りてきてAirbnb(エアビーアンドビー)経営を行おうと企むなら、ほとんどの人は早速法令違反に陥ります。なぜかと言えば、賃貸マンションは原則的に、転貸(又貸し)が禁止されているから・・・。


1-1.転貸(又貸し)とは?字のごとく、賃貸している物件をさらに誰かに有償で貸すこと。


まず、転貸とはどういったことなのでしょうか?


賃貸契約しているマンションなどの不動産を、お金を貰いながらさらに他の誰かに貸すことを、「転貸」または「又貸し」といいます。


1-2.転貸は、賃貸業の基本法令「賃貸借契約」の中で禁止されている!


貸しに出している物件を借り主がどんどんと転貸してしまうと、元の大家さんはせっかく何千万円も投資して不動産を得たのに、報われないことになってしまいますね。そのため、賃貸業の基本法令である「賃貸借契約」の中で、「転貸禁止」の旨が大原則とされているのです。


1-3.賃貸借契約書に記載が漏れていても、民法の中でも禁止されている!


賃貸借契約書は、ひな形となるものが存在しており、多くの大家さんや管理会社はこれを踏襲しますが、稀に独自に作成をしていることがあります。すると、「転貸禁止」について具体的な記載のない賃貸借契約書も存在するのですが、そのような場合でも、「記載が無いから転貸しても良いじゃないか!」というAirbnb(エアビーアンドビー)ホストの主張は通りません。なぜなら、民法の中にも転貸を禁止する法律が存在しているため。


民法第612条

貸借人(借りた人)は賃貸人(大家さん)の承諾を得なければ、その賃貸権を譲り渡し、又は賃貸物を転貸することができない。賃借人が前項の規定に反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせた場合、賃貸人は契約の解除をすることができる。


つまり、「転貸しても良い」とハッキリ書かれていない場合はすべて、転貸は違反となるのです。


1-4.「バレなきゃいいや」では済まされない!バレたら強制退去+方々への賠償金・・・。


実情として、転貸禁止の法令を無視してAirbnb(エアビーアンドビー)経営をしているホストは多いです。特に2015年頃までに参入した人には非常に多いのですが、それでよいとは言えません!


民法第612条にもあるように、転貸の実態が大家さんに知られたなら、強制的に契約解除をさせられる可能性があります。3カ月先まで予約で埋まっていようが、今まさに民泊ゲストがくつろいでいようが問答無用で、強制退去させられる可能性があるのです!


すると、大家さんはもちろんのこと利用中のゲストや予約済みのゲストに賠償金を払う必要性があり、この額は場合によっては数百万円にも達するでしょう。購入した家具家電は無駄になり、あなたのもとには莫大な借金だけが残ることに・・・。


1-5.調査会社や民泊通報窓口の登場で、無断転貸はあちこちからバレる!


無断転貸でAirbnb(エアビーアンドビー)経営をしても、あちこちからバレるようになってきています。


近年は、無断転貸を調査する会社というものが登場してきました。大家さんや管理会社は、自分の利益を守るためにこうした会社に委託し、無断転貸オーナーを突き止めています。


また、エアビーアンドビーや京都市、札幌市などが「民泊通報窓口」を設置しはじめたのをご存じでしたか?エアビーアンドビー民泊を良く思っていない大衆は多く、そのため様々な人たちが、不正な民泊を通報するようになってきています。


「エアビーアンドビーは民泊ホストの住所を公開しないからバレない」などと民泊代行業者や民泊セミナー講師が言っても、それを真に受けてはなりません。

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