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民泊経営投資の前に!エアビーアンドビーの始め方-2


3 民泊ホストとしてのエアビーアンドビーの始め方。


では次は、ホストとして民泊経営をしたい人のAirbnb(エアビーアンドビー)の始め方を解説します。


3-1.まずはエアビーアンドビーに登録を。


ホストとしてAirbnb(エアビーアンドビー)を利用したい場合も、まずはサイトにアカウント登録をしてみましょう。


3-1-1.ホスト利用の場合も、登録料や月会費はかからない。


Airbnb(エアビーアンドビー)は、ホスト利用の場合でも、登録料金も月額費用も掛かりません。また、民泊物件の準備が整っていなくても、アカウントを作ることができます。というよりも、物件の準備をする前にまずは登録をし、ひととおりエアビーアンドビー・サイトを眺めてみたほうがよいですね。


3-1-2.Facebookアカウントと連携しておくことがオススメ。


なお、アカウント登録の際に、「Facebookアカウントを利用する」という選択肢があるのですが、これを利用するとFacebookに登録した個人情報が自動的に反映されるので、とても手軽で便利です。Facebookとリンクしておくことは、ゲストユーザーからの信頼性アップにもつながりますよ。


FacebookフレンドにAirbnb(エアビーアンドビー)経営のことを知られたくない場合は連携しないほうが良いですが、「つまり友人に知られたくないような不誠実な経営をしている人なんだな」と、ゲストユーザーには思われてしまうかもしれません。Facebook連携は身分確認の一環にもなるので、連携しておくことがオススメ。


3-1-3.プロフィールとID認証は、ゲスト利用以上に充実させよう!


Airbnb(エアビーアンドビー)は、SNSのようにプロフィールを公開することが非常に重要になってきます。充実したプロフィールをまずは作成したいのですが、これについてはトピック≪2-1.プロフィールを登録することが、他のホテルサイトとの大きな違い。≫をご参照ください。なお、顔写真やID認証の重要性はゲスト利用の何倍も高いです!絶対に顔写真を、さらにはホストとなる家族全員の顔を、そしてID認証は4項目以上は登録するようにしましょう。


3-2.経営をシミュレーションしよう。あなたの民泊計画は黒字が出せる?


不動産を借りてきたりなど資金を投入する前に、経営シミュレーションをすることがとても大切!儲かる儲かると噂されているAirbnb(エアビーアンドビー)民泊ですが、赤字に苦しんでいるホストが多い実情、ご存知ですか!?


ちなみに、2016年末、日本のエアビーアンドビー物件の平均稼働率は50パーセントくらいです。あなたの検討している物件や宿泊価格は、この稼働率で充分な黒字が出せそうですか?


3-3.参考になるノウハウサイトを見つけよう。「月収50万!」といった儲け重視のサイトは参考にしないほうが良い!


Airbnb(エアビーアンドビー)サイトのヘルプページにも、一通りの経営ノウハウが書かれていますが、やはり最低限であり心もとないものがあります。エアビーアンドビーはノウハウサイトがたくさんありますが、先生選びはくれぐれも慎重に!


選び方のコツとして、「月収50万!」「儲かる!」「稼げる!」といったビジネスチックな言葉がタイトルやあちこちに踊っているサイトは、あまり信用しないほうが良いです。これらの多くは、民泊セミナーや代行業ビジネスを売る目的で書かれており、つまりあなた(ホスト志望者)から儲けようと、稼ごうと、貪欲に企んでいます。ですから、情報の正確性が低く、やたらとお金を消費するようなやり方を勧めてくるでしょう。


当サイトのように、「楽しく民泊を営む」「民泊を愛する」「民泊をエンジョイする」といったスタンスで書かれている良心的なサイトを見つけてください。


3-4.代行業者に委託するつもり?赤字に陥る可能性が高く、とてもリスキー!


日本のAirbnb(エアビーアンドビー)ノウハウサイトのほとんどが、「民泊代行業者を活用して楽に民泊ビジネスを営もう」という論調のものです。そのため、エアビーアンドビーを営むなら民泊代行業者に委託するのが当たり前だと思ってしまっている人が多いようですが、それはまったくの誤解!


民泊代行業者に委託すると、宿泊収益の3割くらいを持っていかれるのですが、家賃を払って経営するタイプのホストの場合、支出が多すぎて赤字になってしまうことが多いのです。


基本的にエアビーアンドビー民泊は、自力で営むことのできないホストには(収益が出せないので)向いていません。


3-5.経営に失敗しない、民泊物件の選び方。


Airbnb(エアビーアンドビー)民泊を営む際には、どんな物件で営むかがとても重要になってきます。


3-5-1.最も民泊に向いているのは、「あなたの住んでいる家」。


一番民泊に向いているのは、「あなたの住んでいる家」です。その一室をシェアする、いわゆる「ホームステイ型民泊」であれば、先行投資もランニングコストも少なく、トラブルも起きにくく周辺住民の反対にも遭いにくいので、最も民泊に向いていますね。ただし、あなたの家であってもマンションなど集合住宅の場合、管理組合の許可が得られない可能性が低くないのでシッカリと確認を!


3-5-2.エリアは重要。でも渋谷・新宿や大阪はもう飽和状態!


投機型の民泊を行う場合、「エリア選びが大切!」とAirbnb(エアビーアンドビー)のノウハウサイトは言います。それはたしかに間違ってはいないのですが、かといってよくオススメされている渋谷、新宿、大阪などはもうホストが飽和状態で、良い地域とは言えません。


人気の地域は不動産価格も高く、出費が多くなるので、非常にリスキーです。それよりも、まだホストの少ない地域で、格安で借りられる掘り出し物のような物件を上手く見つけてくるほうが賢いと言えるでしょう。


3-6.不動産を借りるコツ。民泊許可物件専用のサイトは高騰!一般不動産サイトで「民泊OK」「ビジネスOK」を探すほうが賢いかも。


一般的な不動産物件は、Airbnb(エアビーアンドビー)などで又貸しすることが禁じられています。エイブルなどの一般的な不動産サイトで「転貸OK」の物件を見つけるのはかなり困難・・・。そこで近年は、民泊許可物件だけを集めた特殊サイトが増えてきました。一般的に民泊の物件探しは、この民泊許可物件専門サイトで行うのが良いとされていますが、早まらないで!


というのも、専門サイトの民泊許可物件は家賃が相場の2割増しくらいに値上げされています。さらに、そのサイト(会社)が「民泊手数料」などといった名目で、仲介手数料とはまた別の手数料を取ることが多く、つまり非常に値段が高くなってしまっているのです!


このような流れが主流となった今、赤字経営の危険を避けて安全に営むためには、逆にエイブルなどの一般不動産サイトで「転貸OK」「ビジネス利用OK」となっている物件を探すほうが、コストを抑えられそう。またはチェーンではない個人経営の不動産店を当たってみたり、「空き家あり」と掲げられた物件のオーナーに直接問い合わせてみるのも面白いかもしれません。


3-7.家具・家電の大きな出費を浮かすコツは、レンタル家電!


民泊物件が見つかったら、次は家具や家電を揃えなければなりませんね。もちろんこの費用はバカにならず、一般的にファミリー物件なら50円万以上は必要で、不動産の費用より高くなる場合も!


これを上手く節約するコツは、レンタル家電の会社を上手く活用することです。もとは一人暮らしや単身赴任の人向けに始まったビジネスですが、近年では民泊ホストにも門戸を広げ、民泊専用プランや民泊専用の会社も出てきています。これなら10,000円程度の月額費を払えば、主要な家具・家電を揃えることができるため、資金の少ない人やいつまで続けるかわからない手探りな人にはオススメ。


なお、家具・家電の導入ノウハウについては、当サイトの準備関連のページでもっと詳しくご案内していますので、ご参照ください。


3-8.愛されるリスティングを作成するコツ。


家具・家電を運び込み、ゲストを迎え入れる準備が整ったなら、Airbnb(エアビーアンドビー)サイトに戻ってリスティング(お部屋の詳細ページ)の作成を行いましょう。


3-8-1.タイトルにあなたのお部屋の魅力を目いっぱい詰め込んで!


ゲストユーザーがAirbnb(エアビーアンドビー)で検索をかけたとき、各物件のリスティング(お部屋の詳細ページ)のタイトルと写真が表示されます。そのため、タイトルはとても重要!


50文字という字数制限の中に、あなたの民泊の魅力を目いっぱい詰め込んでください。「駅近」「観光地の近く」「オートロック」「オシャレ」「激安」などがゲストユーザーの注意をひきやすいですよ。


3-8-2.写真も大事!客室だけでなく10枚上は撮って載せよう。


写真の掲載も非常に重要です。ゲストルームやリビングルームの様子だけでなく、浴室やトイレ、キッチンなども撮って載せましょう。写真は文字よりも雰囲気が伝わりやすいので、なるべくたくさん、少なくとも10枚以上は載せたいですね。家の中だけでなく近所のコンビニやスーパー、桜の名所なども有効です。


3-8-3.値段設定はどうする?「相場より安く」がポイント。


値段設定にもコツがあります。巷のノウハウサイトは、ファミリー物件で「1泊15,000円」などと書いていますが、それでは高すぎてお客さんは集まりません!また、Airbnb(エアビーアンドビー)サイトのスマートプライシングという機能が示す価格も、それと同じでは高すぎます。


まるまる貸切・ファミリー物件:4人1泊7,000円+清掃料金5,000円

まるまる貸切・1~2人物件:2人1泊3,500円+清掃料金3,000円

個室:1人1泊2,000円/2人1泊3,000円

シェアルーム:1人1泊1,200円


これくらいの値段なら平均以上の稼働率を達成できるでしょう。なお、代行業者に委託しないで自分で清掃を行っているなら、清掃料金は取らないほうが良いです。


※数字はあくまで2016年冬段階の相場。


3-8-4.レビューが集まるまでは激安のオープニング価格にするのがポイント。


Airbnb(エアビーアンドビー)のゲストは、レビューの数の多いところやレビュー内容の良いところを好んで選ぶ傾向にあります。そのため、営みはじめたばかりのうちは、儲けは度外視で「オープニングセール」をやりましょう。激安の価格にして、とにかく宿泊実績を作り、たくさんのレビューを書いてもらうのです。そして激安価格(=クレームを受けにくい)のうちに接客のコツを覚えてください。


オープニング価格の目安としては、あなたが想定している標準価格の3割引きくらい。7,000円で貸すつもりなら5,000円に、2,000円で貸すつもりなら1,500円にする感じでしょうか。

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