２－３－１．「価格の安い物件から埋まる」という傾向がある。
Airbnb（エアビーアンドビー）は、バックパッカーや発展途上国民など節約派のユーザーが多く、価格の安いものから埋まっていく傾向が。民泊ホストとしては、この実情を把握しておいたほうが良いです。
そして、低価格帯の物件動向を調べてみると・・・？
重要ポイント５：価格の安い物件から埋まる傾向があることを把握しよう。
２－３－２．「まるまる貸し切り」ですら、１，２００円以下の物件が１９件も！
驚くなかれ！なんと今どき、東京都内のAirbnb（エアビーアンドビー）物件には、「まるまる貸し切り」タイプの物件でさえも、１，２００円を切るものが１９件もあります！
これはもちろん、「１，２００円まで下げなくては部屋は埋まらない」という意味にはなりませんが、しかしこれほどにも価格破壊が起きているという実情を、私たち民泊ホストは受け止めなくてはなりません。
２－３－３．「まるまる貸し切り」の場合、少なくとも８，８００円以下にはすべき。
では東京都内かつ「まるまる貸し切り」物件でAirbnb（エアビーアンドビー）を勝ち抜く場合、いくらくらいの値付けが必要なのでしょうか？
考慮すべきは、東京都内の「まるまる貸し切り」物件の平均価格が８，８００円ほどであるということ。民泊代行業者やノウハウサイトは「１泊１５，０００円は取れる」と言いますが、それでは予約は埋まるはずもなく、１０，０００円でさえも厳しいのです。
安さの上位５０パーセントに食い込むためには、最低でも平均値よりは安くする必要がありますから、少なくとも８，８００円よりは安くしましょう。閑散期は稼働率が３５パーセントくらいまで下がるので、さらなる値下げも視野に入れておく必要があります。
重要ポイント６：「まるまる貸し切り」は８，０００円以下には下げたい。
２－３－４．「個室」タイプでも１，２００円以下が都内に１７件もある！
次は「個室」タイプについて。「個室」タイプについても、東京都内には１，２００円以下の物件が１７件も！これも、「すなわち１，２００円まで下げよ」という論法にはなりませんが、「個室１泊４，０００円が相場」などと考えているなら、激戦にはとうてい勝ち抜けません。
２－３－５．「個室」タイプの場合、２，８００円以下には下げるべき。
では具体的に、いくらくらいに値付けすれば良いのでしょうか？
Airbnb（エアビーアンドビー）東京都内の「個室」タイプについては、スマートプライシング（エアビーアンドビーサイトの価格提案システム）ですら２，８００円を切る価格推奨が多くなってきました。
つまり、少なくとも２，８００円までは下げなければ埋もれてしまうと考えましょう。しかし、計算上はそれでようやく平均稼働率をマークできるにすぎないので、７０パーセント８０パーセントの稼働率を目標に掲げるならもっと下げる必要がありそうです。
なお、２人泊の場合は「＋１，２００円」程度を目安に。
重要ポイント７：「個室」は２，８００円以下には下げたい。
２－３－６．「シェアルーム」タイプでは１，２００円以下が４４件。
最後は「シェアルーム」タイプです。「シェアルーム」タイプは、Airbnb（エアビーアンドビー）東京都内には１，２００円以下の物件が４４件。「シェアルーム」タイプはいよいよ、１，０００円近い価格まで値崩れが起きてきたようです。
２－３－７．「シェアルーム」タイプの場合、１，５００円以下には下げるべき。
「シェアルーム」タイプの場合、「個室」タイプの価格も考慮して価格設定しなければなりません。「個室」タイプは２，０００円を切るものが多くなってきたので、「シェアルーム」で２，０００円では見向きもされないでしょう。さらにライバルとの競争を勝ち抜くことを考えると、１，５００円以下には下げておかないと厳しそう。
重要ポイント８：「シェアルーム」は１，５００円以下に下げたい。
２－３－８．何気に最も収益を出しやすいのは「シェアルーム」タイプかも？
「シェアルーム」タイプともなるといよいよ、１泊１，０００円ばかしのはした金にしかならず、眼中にないホストが多勢であることでしょう。
しかし、客間にダブルベッドを２つ＝計４ベッドを置いてすべて埋まれば、１ベッド１泊１，５００円でも計６，０００円の収益が見込めます。１ベッド１，０００円でも計４，０００円となり、「個室」タイプの収益見込みよりも高いです。
何気に、最も収益を出しやすいのは「シェアルーム」タイプかも？
重要ポイント９：意外にも、「シェアルーム」タイプが最も利益を出しやすい。
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