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民泊経営投資なら必見!東京都内でAirbnbを勝ち抜くポイント17カ条-2


1-4.東京都内のエアビーアンドビー稼働率:前月比5.1pt増の62.3パーセント。


皆さんが最も気になっているであろう、稼働率はどうでしょうか?2016年10月の東京都内の稼働率は、前月と比べて5.1パーセント増となる62.3パーセント。1ヵ月31日のうち20日ほど埋まったという計算になります。


地域別で見てみると、最も稼働率が高いのは、物件数・ホスト数も最多の渋谷で76.2パーセント。2番目は新宿ではなく中央区の69.6パーセント、3番目に千代田区の68.5パーセント、港区の68.2パーセントが4番目にランクイン。2位から4位までは僅差ですね。同じような割り合いで埋まるというのも面白いものです。


物件数で2位の新宿が、稼働率ではトップ5に入っていません。飽和しすぎているゆえに振るわないか、または経営者サイドの読みよりもゲストユーザーからのニーズが低いことが考えられます。さらに中央区、千代田区という並びを見ると、既存の定番地区(新宿・港・豊島)でも新興地区(下町地区)でもないということで、ホストやAirbnb(エアビーアンドビー)のコンサルタントはゲストユーザーの動向を読み切れていない様子。


1-5.東京都内のエアビーアンドビー平均宿泊価格:全タイプ平均は7,657円。


では最後に、これもホストの皆さんが気になっているでろう、平均価格について。2016年11月30日時点での都内Airbnb(エアビーアンドビー)物件の平均宿泊価格は、下記のとおりです。


・まるまる貸し切りタイプの平均:8,855円。

・個室タイプの平均:4,789円

・シェアルームタイプの平均:3,071円。

・全タイプの平均:7,657円。


こうしてみるとやや高いように感じますが、やはりこのまま鵜呑みにするのは危険!というのも、統計上の平均値というのは、とびぬけて高い数値を持ついくつかの人々によって実情の平均値よりも引き上げられてしまうのです。(「日本の平均貯蓄額は3,000万円」などというニュースが実情を表していないのと同じですね。)


実情としては、まるまる貸し切りタイプで8,400円、個室タイプで3,000円、シェアルームタイプで1,500円程度。



2 価格面から考える、都内を勝ち抜く経営ポイント。


さて、都内Airbnb(エアビーアンドビー)の稼働実績を見て、あなたはどう感じましたか?正直、数字を見ただけではそこから経営戦略を割り出すのは困難です。物件数・伸び率と稼働率とが食い違っていることからもわかりますね。


ではどうしたら良いのでしょうか?ここからは数字だけでなく、世相を総合的に読んでいくことが重要になってきます。


2-1.超高額物件と格安物件の二極化が進んでいる!


まず、都内のAirbnb(エアビーアンドビー)物件に見られる傾向として、超高額物件と格安物件との二極化が進んでいます。これは、「1泊10,000円程度のホテルっぽい内装の部屋」というこれまで日本で主流だったタイプの物件において、稼働率が苦戦している結果を踏まえてのものでしょう。


重要ポイント2: 超高額物件と格安物件の二極化を把握しよう。


2-2.民泊代行業者のセオリーを真に受けても、都内の競争には勝てないということ。


日本のAirbnb(エアビーアンドビー)市場で主流を担ってきた「1泊10,000円程度のホテルっぽい内装の部屋」。


この手の部屋づくりを推奨してきたのは、エアビーアンドビーの経営やコンサルのプロであるはずの民泊代行業者なのですが、つまり彼らのセオリーを採用しても、東京都内のエアビーアンドビー経営では上手くいかないことがわかります。


重要ポイント3:民泊代行業者のセオリーを真に受けても、都内の競争には勝てない。


2-3.「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」で勝負することが重要!


民泊物件の値段設定をする際は、「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」を設定することが重要!平均価格では埋もれてしまいます。Airbnb(エアビーアンドビー)サイトの示す「スマートプライシング(エアビーアンドビーサイトの価格提案システム)」も平均価格をもとに算出しているようで、この提案をそのまま採用しても稼働率を上げることは難しそう。


重要ポイント4:「平均価格」ではなく「勝てそうな価格」で勝負するべし!

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