１－２．リスク回避の方法が、無いわけではない。
上記の諸々のトラブル事例を見て、どのように感じましたか？頭が痛いですよね…。
前トピックの中では、敢えてトラブルとリスクの内容だけを並べ、その回避法・対処法については触れていません。が、回避法や対処法が無いわけではないのです。それについては、２つあとのトピック≪リスク回避のキーワードは、「ホームステイ型」民泊！≫の中で、まとめて解説します。
その前に、もう１つのリスク事案、経営そのものに関するリスクの話をしましょう。
２ 民泊ビジネスで背負う金銭的リスク、信用リスク。
前トピックでは主に、マナーの悪い客が来てしまったときに背負う業務的なリスクについて記述しました。次は、お客がどんな人であるにせよ、民泊ビジネスを開始・運営することに伴うリスクのお話です。
２－１．Airbnb（エアビーアンドビー）ノウハウサイトの言うほど儲かりはしない。
エアビーアンドビーのノウハウサイトや民泊代行業者のサイト、民泊セミナーでは、一般的に、「普通に不動産賃貸に出すより３倍儲かります！」と豪語します。しかし、実情はそれほどの儲けは出ず、むしろ赤字の可能性のほうが高いくらいなのです！
具体的に、数字を出して解説してみましょうか。
・１カ月の収益。
①３ＬＤＫの場合、昨今の１泊の相場は１０，０００円ほど。
②日本のエアビーアンドビー物件の平均稼働率は６０パーセント弱。
よって１か月あたりの見込み収益額は１８万円程度。
・支出。
①３ＬＤＫの民泊用物件を借りるのに、家賃１０万円、敷礼金仲介手数料５０万円。
②家具や家電、インテリアの類を購入するのに５０万円。
③投機経営であるなら民泊代行業者に業務委託せねばならず、その費用が月の売り上げの３０パーセント超。１８万×３０パーセント＝４８，０００円。
④エアビーアンドビーに支払う手数料が売り上げの１０パーセントほど。１８万×１０パーセント＝１８，０００円。
⑤３ＬＤＫの平均的な光熱費は月２０，０００円ほど。
⑥Wi-FiおよびポケットWi-Fiがほぼ必須なので、その月額使用料金が計８，０００円ほど。
よって、家賃１０万円＋代行費４８，０００円＋エアビーアンドビーへの手数料１８，０００円＋光熱費２０，０００円＋通信費８，０００円＝１９．４万円。
では、収益から支出を引いてみましょう。
収益見込み１８万円－合計経費１９．４万円＝マイナス１．４万円。
マイナス１．４万円です！
驚くべきことに、平均的な稼働率をマークしても、赤字になってしまうのです！Airbnbセミナーや民泊代行業者の試算では、支出金額が家賃の１０万円だけになっているため、宿泊収入が１０万円を超えさえすればもう黒字になる算段になっていますが、実際の支出はもっと多くなってしまうのですね。なお、彼らの試算の場合、１泊の料金を１５，０００円としていることが多いですが、すでに物件が飽和状態にある今、１５，０００円ではなかなか予約は入りません。また、彼らは試算稼働日数を２０/３０日としていますが、日本の半分の物件はその数字をクリアできていないのです。つまり、彼らの試算はまったく現実味のない「印象操作」に過ぎないということ！デタラメなのですよ。
仮に、１泊１５，０００円、稼働率２０/３０日（６６パーセント）で計算してみましょうか。
収入見込み３０万円－合計経費１９．４万円＝１０．６万円。
さんざん先行投資をし、酔っ払い客の吐しゃ物の始末まで頑張っても、通常の賃貸に出した場合の６，０００円アップにしかならないのです…。これはもう、絶望的な数字ですね。
さらに、この月額１０．６万円の収益で、敷礼金などの先行投資費を償却しなければなりません。先行投資金を１００万円としても、１０カ月掛かるということです。
２－２．むしろ、普通に賃貸に出すほうが儲かるということ。
つまり、あなたが民泊用の空き家をすでに持っているとしても、民泊ビジネスをしたところで月６，０００円ほどの儲けにしかならず、しかもそれは先行投資金を償却しきった１０か月後のことです…。しかし、月６，０００円程度のアドバンテージは、通常の賃貸に出した場合に得られる礼金や更新料で、簡単に上回ることができるでしょう。苦労して民泊ビジネスに参入しても、何の旨味もなく、種々のリスクを背負うだけなのです…
あなたが民泊用の空き家を持っておらず、民泊のために不動産を調達して行うならば、もっと深刻な状況に！１００万円以上の借金を背負ったうえで利益はほとんどなく、稼働率が６６パーセントを下回るなら、毎月延々と赤字を出し続けることになってしまう…
おわかりいただけますか？民泊代行業者側は、確実に月数万程度の利益を出すことができますが、民泊オーナーたちはほとんど利益を出せません。利益がほとんど無いどころか、赤字の可能性が高いのです。オーナーが十分な利益を出すには、１００パーセント近い稼働率を、毎月出し続けなければならないということ！
投機ビジネスをやるなら、他のことのほうが良さそうですね。
２－３．あなたの物件でトラブルが起きれば、近隣住民からは嫌われ、立ち退きを命ぜられる。
トピック≪掃除だけでは済まされない。マナー違反者の尻ぬぐいの数々。≫でお話ししたように、宿泊客の中にはとてもマナーの悪い人たちがいます。そしてその被害は近隣住民にまで及び、被害をこうむった近隣住民があなたにクレームをぶつけてくる懸念があります。
クレームをぶつけられると、どうなるのでしょうか？
あなたは近隣住民から嫌われ、悪評が立つのはもちろんのこと、エアビーアンドビーの営業停止を命じられるでしょう。火事の火移りなどといったよほど大きな被害を与えないかぎり、訴訟問題に発展することはないとは思いますが、エアビーアンドビーの続行は厳しくなります。
その場合、「辞めればいいか」では済みません！
まず、せっかくの先行投資がムダ金になってしまいますね。あまり語られませんが、それだけではありません。撤退をするとなれば、その時点で入っていた予約をキャンセルしなければならなくなります。これには、罰金が発生するのです！
キャンセルによるあなたへの罰金は、
・７日前を過ぎると１００ドル。
・７日以上先のものでも２回目以降なら５０ドル。
・６か月間のうちに２回以上となると１５０ドル。
おそらく３カ月先まで予約を開放しているでしょうから、予約率が５０パーセント程度であったとしても、罰金は１０～２０万円には達するでしょう。
２－４．トラブルが起きていなくても、常に撤退と隣合わせ！
もしあなたが、マナーの良い旅行者ばかりを選り分け、トラブルを起こさずに営業し続けられたとしても、やはり常に撤退と背中合わせなのです！
投機型民泊は、じきに営業ができなくなります。民泊業全体に関しては、旅行業法を改正してあらたに民泊法を制定し、規制が緩くなる見通しになっており、これまでグレーゾーンと揶揄されていた民泊は、めでたく法律の保護を受けることになるでしょう。しかし、投機型民泊に関しては、家主が不在で充分に宿泊客のケアができないために、営業が認められなくなるのです。
エアビーアンドビー民泊ビジネスは、たしかに儲かる時代もありました。しかし、今開始したところで、ほとんどリスクしかありません。