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民泊経営の相場は?地域、環境、設備から見る料金設定-3


3 エアビーアンドビー上の各種料金を賢く設定しよう。


Airbnb(エアビーアンドビー)でホスト登録をしてみると、ただ1泊の料金を決めれば良いわけではないことに気づきます。長期割引や清掃料金、保証金などといったサブ項目があり、どうやらそれらも設定をしておく必要がありそうです。いえ、必ずしも設定する必要はないのですが、そうしたサブ項目について、当トピックでは丁寧に解説していきましょう。


3-1.追加人数の料金を設定しよう。


リスティングの一覧表で表示される金額は、1名で宿泊する場合、もしくはホストが定めた最低人数で宿泊する場合の料金にすぎません。何人でもその料金で泊まれるわけではないですよね。あなたもまた、人数が追加された場合に幾らの追加料金を請求するか、設定しておく必要がありますよ。


3-1-1.ホームステイ型個室の場合、1人追加ごとに+1,500円程度が妥当。


ホームステイ型民泊で一室を貸しているケースでは、基本料金で示される額は1名泊の場合のもので、2名以上から追加料金を設定していることが多いです。


この場合、1人追加あたり+1,500円程度が一般的ですが、もちろん、基礎料金との兼ね合いを加味する必要があります。もし1人1,500円で貸しているなら、2人目が1,500円というのは高すぎるので、800~1,200円といったところが妥当でしょう。


また、子供の場合は大人の半額程度か、または添い寝なら追加料金ナシと設定している

ホストが多いようです。


3-1-2.まるまる貸切のワンルームタイプは、2名泊基準のところが多い。


ワンルーム規模の物件をまるまる貸切にする場合、カップルなどの2名泊を基準に基礎価格を設定しているホストが多いでしょうか。たとえば2名で泊まって1泊4,000円ですが、一人で利用するとしてもやはり4,000円ということです。


3名以上の場合に追加料金が徴収され、その額は1人あたり+1,500~2,000円程度が一般的となっています。


3-1-3.まるまる貸切のファミリー物件は4~5人が標準価格。1人追加で2,000円。


同じく「まるまる貸切」タイプでも、3LDK程度のファミリー向け物件の場合、4~5人泊を基礎料金として設定していることが多いです。4人で泊まっても10,000円ですが、2人で泊まっても10,000円ということ。


さらに1人追加につき+2,000~3,000円程度に設定されていることが多い模様。そのあたりの料金設定が妥当と言えるでしょう。


3-2.週末料金や特殊料金を設定しよう。


Airbnb(エアビーアンドビー)では、平日と週末とで異なる料金設定にすることができます。


3-2-1.週末料金は2割~5割増し程度が妥当なラインか。


当然、週末のほうが需要が多く埋まりやすいため、平日より高めの料金設定にしても予約は入るかもしれません。


平日より幾らくらい値上げするかはホストごとの戦略や考えによりますが、2割~5割増し程度が妥当なラインと言えます。


3-2-2.しかし、よほどの繁盛エリア以外は上げないほうが良いかも?


一般論としては、「宿泊施設には週末料金というものがあり、平日料金の2~5割増しが妥当だ」と言えるのですが、実際問題としてAirbnb(エアビーアンドビー)の民泊ホストがどうすべきかと考えると、やみくもに一般論に迎合するのは、賢明ではありません。


というのも、日本のエアビーアンドビーの平均稼働率自体があまり芳しくないため、値上げをしてしまうとさっぱり予約が埋まらなくなってしまう懸念があるのです。


3-2-3.ハイシーズン割り増しやイベント割り増しも考えられる。


週末以外に割り増し料金を設定するとすれば、他にも選択肢が考えられます。


まずはハイシーズンの割り増し。たとえば夏休みや冬休み、またはゴールデンウィークやシルバーウィークなどが挙げられますね。


次に、イベント割り増しも考えられそうです。やがて東京でオリンピックが開催されるなら、その期間前後は東京近郊で民泊料金も高騰するでしょう。これは基本的に、地域によって異なるもので、あなたが自分で地域のイベントの日程を調べる必要があります。ジャニーズのコンサートなども宿泊需要が急増するので、大きなホールが近所にあるなら、有名なミュージシャンの公演スケジュールなども調べておくと良いですね。


3-3.長期割引を設定しよう。


中長期の希望者に対して、別料金を設定することもできます。


3-3-1.長期割引は1週間から。


システムで設定できる長期割引の最小単位は、1週間からです。たとえば、1泊なら3,000円のところを1週間の連泊なら15,000円で良いですよ、といった具合に割り引くことで、あなたの地域での滞在は4泊のつもりだったゲストが、1週間利用してくれるかもしれませんね。


一般的に、5泊分か6泊分の料金で設定することが多いです。


3-3-2.1ヵ月割引を設定すると、長期滞在者が来てくれるかも?


1ヵ月単位での割引設定も可能(厳密に言えば1ヵ月ではなく28日が1単位となっている)で、これは1週間割引よりもさらに大きく割り引くのが一般的となっています。長期の場合、支払いも1ヵ月(28日)ごとに決済され、3ヵ月分の予約が入ったとしても最初に支払われるのは1ヵ月分のみで、これはゲストユーザーの利便性が配慮されたシステムですね。


1ヵ月の料金を50,000円程度にするなら、シェアハウスの利用者層を獲得できるかもしれません。民泊とシェアハウスは機能的に類似しており、月額60,000円を大きく超えてしまうと、シェアハウスの利用者層を獲得するのはきわめて厳しいでしょう。


3-4.清掃料金を設定しよう。


週末料金や長期割引は、従来の宿泊施設でも一般的な項目ですが、清掃料金というのはAirbnb(エアビーアンドビー)民泊以外ではあまり聞かれないものですね。


3-4-1.清掃料金は1泊ごとではなく、1回の利用につき○○円。


初めて知る人は勘違いしてしまいがちなのですが、清掃料金は、1泊ごとに加算されるものではありません。1回の利用につき、表示された金額が加算されます。長期泊であればあるほど、清掃料金の割安感は増すということです。


3-4-2.清掃料金は、清掃業者への委託料金の実費額を設定するのが一般的。


Airbnb(エアビーアンドビー)の物件一覧を眺めていると、清掃料金を徴収している物件としていない物件がありますね。一般的に清掃料金は、清掃代行業者に委託している物件が、その委託金額の実費を徴収しています。そのため、ホームステイ型のホストは徴収していないことが多いのです。


しかし、清掃業者に委託していても清掃料金を設定していなかったり、または委託代金よりも高く設定したり安く設定したりするケースもあります。これらの違いは、ホストの戦略の違いです。清掃料金を設定しなかったり安めに設定することで、「安いな、良心的だな」と思わせ、その実、宿泊料金のほうに上乗せしていたりします。逆に、基本の宿泊料金を安めに設定して注意を引き、清掃料金を実費より多めに徴収するホストも少なくありません。


3-4-3.ホームステイ型民泊で清掃料金を徴収してはいけないわけではない。


清掃業者に清掃を委託していなくても、清掃料金を設定してもかまいません。しかし実際問題として、ホームステイ型民泊で清掃料金を設定しているケースはほとんどなく、設定してしまうと顧客獲得競争で負けてしまうだけかも…。


3-5.保証金を設定しよう。


この保証金という項目も、意味がわからず首をかしげてしまうかもしれませんね。


3-5-1.保証金とは、ゲストに弁償してもらう金額の上限値。


Airbnb(エアビーアンドビー)で設定されている保証金というのは、万が一ゲストに設備破損などをされた場合に支払ってもらいたい金額の上限値のことです。この金額を毎回、宿泊料金と合わせて支払ってもらうというものではなく、もしゲストが破損などを起こしたときに、支払ってもらうものです。


「何かやらかしたら弁償してもらうからね!お行儀よく過ごしてね!」とクギを刺すような意味合いのシステムと言えます。


3-5-2.10,000~20,000円に設定するのが一般的。


この保証金も、幾らに設定すべきなのか悩むところ…。あなたの民泊施設に、100インチのテレビや高級なマッサージチェアなどが置いてあるなら、数十万円くらいは設定したいところなのですが、そう簡単にはいきません。


というのも、この金額があまりに高すぎると、ゲストユーザーは怖くなってしまい、あなたの物件を避けてしまうためです。そのためほとんどのホストが、10,000~20,000円程度の額で設定しています。


万が一、設定額以上の被害をこうむってしまった場合には、Airbnb(エアビーアンドビー)の保証制度を利用しましょう。ゲストが支払えない額でもエアビーアンドビーが弁償してくれます。(適切に申請をしないと補償してもらえませんから、あらかじめホスト保証について調べておくことを強くお勧めします。当サイトにも詳述した記事があるのでご覧ください。)

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