初めての不動産投資を終え、「次はもっと自力で考えて投資してみよう」と考える人は多いです。物件探しだけでなくローンの交渉も自力で行いますが、その際に融資が思うように下りずに困惑することがあるでしょう。
住宅ローンの融資が下りやすい物件というのはどのようなものでしょうか？
収益性の高い物件ほどローンが通りやすい。
同じ価格の物件を比較してみたとき、「収益性の高い物件」ほどローンが通りやすい、というセオリーがあります。
では、どのような物件が、収益性が高いのでしょうか？具体的に見ていきます。
マンションよりも、一戸建てよりも、アパート一棟のローンが通りやすい。
４，０００万円のマンション
４，０００万円の一戸建て
４，０００万円のアパート一棟
この３つの物件タイプを比較すると、アパート一棟を購入しようとする際が最も、ローン審査が通りやすいです。
アパート一棟が最も、収益性が高いからです。
ファミリーマンションはあまり収益性の高い投資商材ではなく、４，０００万円をかけて購入しても家賃は１５万円ほどにしかできないでしょう。
一戸建ても同様で、せいぜい１５万円程度でしょう。
アパートは、４，０００万円の予算なら「１室」ではなく「一棟」を建てられます。アパート一棟には８室程度の部屋があります。８室×６万円＝４８万円程度の月収が見込めます。
このように、マンションや戸建ての３倍もの収益性があるため、アパート経営を企てるほうが銀行からの融資は受けやすくなります。
中古物件よりも新築物件のほうがローンが通りやすい。
４，０００万円の中古物件
４，０００万円の新築物件
同じ値段でも、新築物件のほうがローンの融資を受けやすいです。
あなたは、草の根をかき分けて穴場な中古物件を見つけたかもしれませんが、銀行にローンの相談を持ち掛けると渋い顔をされたでしょうか。
融資する銀行にとって、中古物件は「法定耐用年数」が残り少ないからです。
たとえば築２２年の木造一戸建ては、法定耐用年数が切れています。市場価値として、「建物は０円、土地代だけ」という見込みになり、万が一あなたがその物件での賃貸運用を諦めて売却しようとしても値が付かないだろう、と銀行は恐れます。だから融資を断ります。
やり手の投資家にとって、「築２２年だけどちょっと上手く宣伝すればあと２０年は儲かる」と高い勝算を持っていても、銀行は「法定耐用年数」や「エリアの賃貸実績」という数字を見るのです。
すると、こうした中古物件は、ローンを組まなくても自費で購入できる貯蓄が出来てからのほうが、自由に立ちまわれます。
ファミリーマンションよりもワンルームマンションのほうがローンが通りやすい。
４，０００万円のファミリーマンション１軒
２，０００万円のワンルームマンション２軒
総額は同じになりますが、ワンルームマンションのほうがローンが通りやすいです。
ファミリーマンションは、購入価格に対しての収益効率があまり良くないからです。
４，０００万円で購入しても、賃貸運用する際の家賃は１５万円ほどでしょう。
２，０００万円のワンルームマンションは、家賃８．５万円ほどで借り手が付くでしょう。２軒では１７万円になります。
１５万円と１７万円、ワンルームマンションのほうが収益効率が高いのです。
また、巷のニーズもワンルームマンションのほうが高いため、それを知っている銀行はワンルームマンションのほうが積極的に融資をします。
いかがでしたか？
同じ価格の物件でも、ローンの通りやすいものとそうでないものがあります。
収益性の高い物件ほど、銀行も安心してお金を貸せるのです。
ただし、投資家に大きな実績があれば、収益性の低いように見える物件にもローン融資をしてくれたりします。色々な条件が加味されています。