ワンルーム賃貸で民泊経営は可能？5つのポイント-4

４　トラブル対策は徹底的に！

集合住宅かつ賃貸という環境で民泊受け入れを行うのであれば、トラブルへの対策は徹底的に行う必要があります！いくら大家さんが許可を与えてくれたとしても、全戸借り切ることで管理組合を仕切れたとしても、クレーム沙汰が起きてしまえば、やはり立ち退きや営業停止を命ぜられたり、損害賠償の請求や裁判沙汰に発展してしまうことは、ありうるのです。

４－１．予約の段階でマナーの良いゲストを選り抜くように徹底しよう。

トラブル対策として真っ先に行いたいことは、「ゲストの選り分け」ですね。Airbnb（エアビーアンドビー）などで宿泊予約を受ける段階で、マナーの良い（トラブルを起こさなそうな）人ばかりを選んでおくのです。

一口に民泊といっても宿泊利用者は多種多様で、あなたがどんなリスティング（Airbnb上の施設の詳細ページ）を書くかによって、訪れる客層はかなり大きく変化するのだということを知っておきましょう。

Airbnbのリスティングの「ハウスルール」の項目では、その「客の選り分け」が効率よく行えるようになりました。

・喫煙/禁煙

・子供可/不可

・乳幼児可/不可

・ペット可/不可

・パーティ可/不可

これらトラブル懸念の５大客層について、チェックリスト形式でわかりやすく記載することができます。トラブルを確実に防ぎたいのでれば、５つの項目すべてにおいて、「不可」にしておいたほうが良いです。「不可」を増やせば増やすほど、集客力は下がってしまいますね。同時に収益も下がることになりますが、民泊を停止させられては元も子もないので、あまり欲張らないことが大切です。

特に、パーティは絶対に禁止したほうが良いです！騒音トラブル、ゴミのトラブルを中心に、酔っぱらって備品を壊されてしまったり、近隣住民に絡んでしまったり、大麻パーティなどに利用されてしまうことさえもあるのです。また、飲酒に関しても、禁止事項として特記しておくことをお勧めします。パーティまでいかずとも、お酒を飲んでしまうと騒音や器物破損などのトラブルが多発しやすくなってしまうのです。

４－２．ハウスルールをしっかり決め、ハッキリと伝えるようにする。

ゲストが、Airbnb（エアビーアンドビー）のリスティング（施設の詳細ページ）上で禁煙や禁酒などのルールを理解してくれたとしても、来場時にはそれをすっかり忘れてしまっていることも少なくありません。そのため、ルールブックをわかりやすく書くなどして、民泊施設の中でもハウスルールを徹底させる努力が大切です。

また、リスティングのチェックリストに無かったルールについても、作成して警告しましょう。「マンションの管理人や住民とすれちがったらあいさつをしてください。」「携帯電話やスカイプの通話は夜１０時までにしてください。」といったことです。

４－３．ゲストには、不愛想にしないこと。

愛想とトラブルに何が関係するのかと思われるかもしれませんが、決して無関係ではありません。人の心理として、「親しみを感じている人には迷惑をかけたくない」という良心・思いやりが働きやすいのです。

そのため、予約でのやりとりやチェックインの説明で愛想よく接するのはもちろん、その後も「困ったことはありませんか？」と気を配ったり、「あなたの国のことを教えてください！」とフレンドリーに話しかけたりすることは、とても有意義です。そうして親睦を深めておくと、あなたが監視できない場面でも、ゲストはマナー違反を犯さないよう努めてくれるようになるでしょう。

４－４．Airbnb（エアビーアンドビー）の「ホスト補償保険」を活用しよう。

どれだけ気を付けていても、トラブルが起きてしまうことはあります。有事の場合には、被害を最小限に食い止めることが大切ですね。特に、近隣住民など第三者に被害が及ばないように、または苦情が大規模に膨らんでいかないように、水際でせき止めることが重要です。

Airbnbは、有事の時のために、いくつかの保証制度を用意してくれています。そのうちの「ホスト補償保険」は、近隣住民などの第三者に被害を与えてしまったときに賠償金を肩代わりしてくれる、自賠責保険のような救済制度です。しかも、賠償金額は最高１００万ドル（約１億円）という充実ぶり。これはぜひ活用すべきですし、そのために事前に知っておきましょう！

示談ではないですが、何か被害を与えてしまった場合には、後手後手に回らないように、迅速に・先回りで、謝罪や弁償を行いましょう。それによって、裁判沙汰や警察沙汰、不動産会社に通報される事態は防げるかもしれません。

なお、この「ホスト補償保険」は、事前の登録や掛け金などは不要です。（普段の仲介手数料の中に掛け金が含まれているような概念と言えます。）

ポイント４：トラブル対策は、常に先手で徹底的に！