自力で中古物件の売買などに参入するようになると、驚くほど様々な選択肢があることに改めて気づきます。まるで将棋でも指すように、様々な手が考えられ、最善手は状況によって変わります。
一般的に、中古物件を買って売るなら、リフォーム前のもののほうが安く買えます。自分でリフォームして売る方が大きな利益になります。が、不動産投資ブログなど眺めていると、ベテランであろう人がリフォーム済み物件を買って運用していることもありますね。
リフォーム済み物件のほうがローン審査が通りやすいのはなぜか？
不動産投資では、「どの物件が儲かるか」だけでなく、「どの物件ならローン審査が通るか」も考慮に入れなくてはなりません。あなたから見て「これは高利回りになる！」と感じられても、銀行や信用金庫の担当者からはそう見えないこともあるのです。
だから不動産投資家は、ときにはリフォーム済みの物件を買います。
リフォーム前の物件を買ったほうが高い収益を上げやすいのですが、ローン審査との兼ね合いを考えなければならないときもあるのです。すでに幾つかローンを組んでいると限度額が近付いており、正攻法で攻めてもローン審査は通りません。
しかしリフォーム済み物件なら、ローン審査の担当者から見ても収益性が高そうなので、ＧＯサインを出すのです。
「リフォームして新築同様にしてから売るつもり」はローン担当者にはわからない。
築古のボロい物件を見つけて、「これを５００万円でフルリフォームすれば４，０００万円で売れるだろう」とあなたが考えたとします。ローンを完済するのはたやすいものだ、とあなたは思います。
しかし銀行の担当者は貸し渋るでしょうか。
担当者からすれば、その築古物件を購入したあとに本当にあなたがフルリフォームをするのか、まだ未知数です。リフォームをしない、しようとしても資金が足りない、などとなってボロいまま再販や賃貸運用を開始するなら・・・収益が上がらない懸念があります。
収益が上がらなければローン返済も危うくなります。だから貸し渋る、というわけです。
利益が薄くなるとしても確実に儲かるなら、リフォーム済みを買うのも戦略。
リフォーム済みの物件というのは、リフォームした手間賃が上乗せされ、もとの築古物件の価格よりもかなり高額になっています。リフォーム費用が５００万円だったとしても、１，０００万円を上乗せしていたりするのです。新築のように見えれば、その値段でも買い手が付くだろうと、投資家は考えるのです。
投資家同士はそのセオリーがわかっていますから、リフォーム前の物件を買いたいところです。
しかしリフォーム前の物件だとローンが下りないというのであれば、割高になるとしてもニーズの高そうなリフォーム済み物件を買って、確実に利益を上げる、という戦略もあります。
そうして不動産投資の成功実績を増やし、不動産資産を増やすことで、次はリフォーム前の物件でもローン審査が通りやすくなる、という好循環もあります。
いかがでしたか？
「飛車より銀を取る」ではないですが、利幅の小さい物件でも状況によっては選ぶ価値があります。それが数手先に大きな利益を生む布石になることも、あるのです。