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マンション投資のメリットとリスク。初心者でも失敗しないって本当?-6


マンション投資の大家業務は、素人や片手間でも出来る?

マンション投資をするということは、大家になるということです。

大家は不労所得の1つとして挙げられることも多いですが、実際には入居者との交渉などやらなければならないことは多く、気苦労も多いものです。

大家を経験したことがない人がマンション投資をして、いきなり大家業務をこなせるのでしょうか?サラリーマン投資家が本業の傍らでこなせるのでしょうか?


マンション投資における大家業務は、一般的に、不動産投資会社に委託します。

厳密に言えば「管理会社」が大家業務を代行するのですが、不動産投資会社がこの委託作業を請け負うか、または不動産投資会社が管理会社も兼ねてやっているでしょう。

大家業務にはこのようなものがあります。これらすべてを、管理会社が請け負ってくれます。


  • 入居者募集(宣伝)

  • 入居者審査

  • 契約事務作業

  • 契約金の徴収

  • 更新手続き

  • 解約手続き

  • 家賃の集金(自動引き落としシステムなども管理会社がやってくれます)

  • クレーム対応

  • 敷金の清算

  • 室内クリーニング

  • 出入金明細のとりまとめ

  • 保証会社の確保


すると、物件所有者(あなた)のやることはほとんど何もありません。だから不動産の素人でもサラリーマンでも、マンション投資が行えるわけです。


管理代金は家賃の5パーセント程度が相場。

こうした数々の大家業務、もちろん管理会社は無償で請け負うわけではありません。物件所有者(あなた)は管理会社に対して、代行手数料を支払う必要があります。その代金は、家賃の5パーセント程度が相場となっています。7万円のワンルームなら月3,500円ですね。月3,500円の支払いでこれだけの業務を肩代わりしてもらえるのというのは、非常に安上がりです。

管理会社に委託せず、自分で大家業務を行うことも可能です。引退後のシニア投資家や大家業務の経験者などはそうしても良いかもしれませんが、家賃5パーセントの代行料で委託するほうがずっと効率的ではあります。



マンション投資ではサブリースを付けるべき?メリット/デメリット(リスク)を考える。

マンション投資を検討すると、多くのケースでサブリース契約を勧められます。

サブリースとは、30年程度の期間、空室があるときも家賃を保証をしてくれるものです。「家賃一括借り上げ」とも言います。

マンション投資で最も怖い、空室による家賃収入滞りをなくしてくれるのですから、心強く感じられます。リスク回避を第一に考える投資会社がこれを推奨するのも、うなずけるところです。

しかし、サブリースにはメリットだけでなくデメリット(リスク)もあり、本当に利用すべきかは慎重な検討が必須です。


家賃一括借り上げの内情。

家賃一括借り上げは、長期に渡って家賃収入を保証してくれるので心強く感じられます。空室が続くときでさえ家賃を支払ってくれるのです。

しかし、その資金はどこからくるのでしょうか?

もちろん、サブリース契約者(あなた)たちの支払いから捻出されているのです。

家賃一括借り上げの保証は、結局はサブリース会社が損をしない範囲からしか払ってもらえません。サブリース会社がボランティアしてくれるわけではないのです。


サブリース契約では、家賃の2割程度は徴収される。

まず、家賃を保証するといっても、家賃料金の2割程度をサブリース会社が手数料として徴収します。7万円のワンルームマンションを運用しても、あなたの月収は56,000円ということになります。2割の差は結構大きいですね。


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