地方マンション投資のメリットとリスク。
地方に住んでいる人は、自分の住んでいる地域のマンションでの不動産投資を希望するでしょうか。東京のマンションを運用するには東京の投資会社に託す必要があり、それでは選択肢が狭くなってしまいます。東京は競合投資家も多いですし、地方のマンションでどうにか投資を成功させたいものです。
地方マンション投資は、「数十年先の賃貸ニーズを読めるかどうか」に尽きる。
地方マンションでの投資は、「数十年先の賃貸ニーズを読めるかどうか」に尽きます。
日本の人口は減少曲線に突入しており、さらには都市部への人口流入が続いているため、地方マンション投資は非常に難易度が高いです。
政令指定都市、大都市は投資勝算アリ。駅チカよりも街の規模。
東京物件の場合、駅から近い物件がとにかく高い魅力を持ちます。しかし地方のマンション投資の場合、駅から近い物件だからといってまったく安心はできません。
駅から近いとしても、町そのものが寂れ、過疎化が進むなら、マンションの入居者は閑散とするのです。地方には、駅前の立派な高層マンションに空き家が目立つことはざらです。
高層マンションを建てることで人が集まってくる、という構図は、地方ではあまりみられません。
人は、すでに栄えているところに集まります。たくさん店がありインフラが充実しており、快適性が高いからです。
この法則から言って、東京以外でも大阪や名古屋、福岡、仙台、札幌などの政令指定都市は、これから先も人口が増え続け、マンションの入居率も高い水位を続ける可能性は高いです。
ショッピングモールに集客を頼るのは危険！
地方では、鉄道駅よりも大きなショッピング施設の近くに人が集まる傾向にあります。それゆえイオンモールやイトーヨーカドーの近隣は不動産の価格が高めなのですが、しかし大きなショッピングモールのそばの物件が不動産投資に向いているかと問えば、そうとも言い切れません。
ショッピング施設は、撤退する可能性があるからです。売り上げが芳しくないと、どんなに大きなショッピング施設も撤退します。そうなると、近隣のマンションはとたんに空室の嵐となるでしょう。
中規模小規模の町にもイオンモールなどの大型ショッピング施設が建つことがありますが、これらはいつ閑散し、撤退するかわかりません。近くにショッピングモールがあっても、より大きな街へと人は流れていきます。
教育や住環境整備で移住好評な町では、マンションは人気薄。
地方の町でも、教育や社会福祉などに力を入れ、都会からの移住者を集めているところがあります。このような町なら地方でもマンション投資に向くでしょうか？
どうやら、そうでもありません。
住みやすさを重視して地方に移住してくるファミリーは、一軒家を好み、無骨なマンションを嫌う傾向にあります。デザイナーズ建築、オートロック、最新鋭設備などの高付加価値物件であっても、入居希望者はそう多くないのです。
地方に住む人は、住居にぜいたくさやハイテクはあまり求めない傾向にあります。
中古マンション投資は投資会社の自社物件・推奨物件が確実。
中古マンションの投資商材選びは、建物の劣化や入居者履歴なども調べなければならず、とにかく選定の難易度が高いです。初心者が自力で選ぶのは、かなり厳しいものがあります。
それでも予算の関係などから中古マンションを扱いたい場合、不動産投資会社の自社物件や、投資会社の推奨物件を活用するのが確実です。仲介が入ることにより利益はやや落ちますが、「確実に儲ける」ということが何よりも重要ですから、プロの目で選ばれた物件、プロに管理された物件に乗っかるのが良いです。
投資会社によっては、自社物件として新築だけでなく中古物件も持っていることがあるので、問い合わせてみましょう。
東京だけじゃない。神奈川、埼玉、千葉のマンションも投資にお勧め。
「不動産投資は東京の物件にすべき」というのが、人口推移の面からはじき出される絶対的セオリーです。しかし、そういった面から確実路線を選択するなら、東京だけでなく神奈川、埼玉、千葉の物件も投資に適しています。
「ベッドタウン」という言葉をご存じでしょう。
東京に働く人、東京に用事のある人は、必ずしも東京に住むわけではないのです。都心まで電車で１時間以内で行ける範囲の神奈川、埼玉、千葉の街には、やはり多くの人が住みます。そしてこれらも、まだまだ住宅需要が伸びる余地のあるエリアなのです。
需要が高いわりに、購入価格は都内物件の半値近くまで安いので、むしろ東京の物件よりも推奨できるくらいです。
「〇〇がお勧め」という情報を見たら、その理由に着目しよう。
不動産投資では、穴場のエリアや物件を見つけ出してくることがとても重要です。特に、高い利回りや収益を求めている人には必須の視野になります。
それを会得するうえで重要なポイントは、「〇〇の物件が投資にお勧め」という情報を見たら、その理由に着目することです。
たとえば、「東京の物件がお勧め」という話に対して東京の物件に乗っかるのは悪くはありません。しかし、「なぜ東京の物件がお勧めなのか」その理由に着目することで、同じ特徴を持つ他のエリア・物件を自分で発掘することができます。ライバルの少ないエリア・物件なら、物件を安く仕入れることができますし、空室の懸念も少なくなります。