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マンション投資のメリットとリスク。初心者でも失敗しないって本当?-3


中古マンションが投資の狙い目って本当なの?

不動産投資のハウツーサイトなどでは、「中古マンションが狙い目」といった文言をよく見かけます。これは本当なのでしょうか?中古マンションにはどのようなメリットがあり、どのようなリスクがあるのでしょうか。


中古マンションは価格が下がりにくい。家賃も下落しにくい。

鉄筋コンクリート造マンションの中古物件には、「価格が下がりにくい」という特徴・メリットがあります。

木造戸建ての場合、築10年だと新築時の半値くらいまで下がってしまいますが、マンションの場合は築10年でも2割程度しか下がりません。鉄筋コンクリート造マンションは耐久年数が長く50~60年はゆうに住めるため、築10年でも資産価値はほとんど落ちないのです。築20年、築30年でも新築時の2割程度しか落ちません。


価格が下がりにくいということは、賃貸に出しても高い家賃が付くということを意味します。収益が大きいのです。また、需要が多く、空室の懸念も小さいです。

特に、以前の持ち主がリフォームをしてから売りに出した物件は、耐久年数の面で新築とそん色なく、それでいて格安なのですからハイコストパフォーマンスな投資商材と言えます。


早急に売りたい人が安値で売っていることがある。

価格が下がりにくいということは、あなたが購入する際にもあまり安くなっていないということです。普通の物件ではそうなってしまうため、うかつに手を出すのは控えましょう。

しかし中古マンションには、理由あって早急に売りたがっている人がいます。このような売り主は、かなり安値で売っています。これを見つけられるとお得というわけです。差し押さえられた物件なども、破格で売りに出されていたりしますね。

リフォームが行き届いていればなおベターです。



中古マンションはローンが通りにくい。自己資産で買える人向き。

中古マンションは、資産価値の危ういものが多いため、貸し付け機関からローンの許可が下りにくいという難点があります。自分で融資先を探してくるか、自己資産で一括購入する必要があるでしょう。



リフォームの必要性があっても、格安で売られているなら問題なし。

中古マンションを投資商材にするリスクは、リフォームにお金がかかることです。だから中古マンションは損だ、と書かれていることが多いですよね。

リフォームにお金がかかることは確かに痛いですが、しかし安値で購入できたならあまり問題はありません。リフォームも、賢くやれば安くあげられます。

たとえば、ホームセンターの広告では浴室リフォームが70万円くらいで提示されていますが、一括見積もりサイトなどで安い業者を探せば、45万円くらいで可能です。一般家庭向けなら申し分ない設備性能を持っています。

おなじ塩梅で他のリフォームも、情報サイトで相場と言われている額よりも4割くらいは安く済ませられます。

リフォームについても少し研究してみましょう。


リフォームは、自治会がやってくれるものもある。

中古マンションの劣化設備においては、リフォーム・修繕をマンション自治会が行ってくれることもあります。

ガスや水道の配管など、公共性の高い部位については自治会が全戸まとめてやってくれるでしょう。その費用は入居者たちの修繕積立費から捻出されるので、あなたが支払う必要はないのです。

中古マンションを検討する際、劣化箇所が幾つも見つかったとしても、そのうちのどれかはあなたがリフォームしなくて済むかもしれません。これは絶対に知っておきたいマメ知識です。



リフォームを味方につける知恵を持つべし。

リフォームは、不動産投資家にとってもっぱら忌み嫌われるものです。しかし、リスクばかりでしょうか?

中古マンションにおけるリフォームは、上手く使えば資産価値を劇的に高めてくれる強い武器になります。


たとえば、リビングの正面カベに、オシャレなリビングボードをはめ込んでみます。不動産サイトに掲載される他のマンションの写真は、無機質な白いカベが写っているだけですが、あなたの物件はオシャレなリビングボードが目を引きます。これだけで多くの人が、あなたの物件に特別な価値を抱くのです。

浴室も、リフォームが必要なら、ちょっと派手な色の内壁ボードを擁するものを付けてみましょう。シティホテルのような高級感が生まれ、やはり多くの人を惹きつけます。

女性が好みそうなデザインを意識してみましょう。


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