タワーマンションで民泊経営！魅力は？集客のコツは？-2

３　タワーマンションでの民泊経営は問題が山積み！

タワーマンションは1泊あたりの宿泊価格が高めで、また確実に一定のニーズがありますが、民泊経営をするには問題が山積みです。

（１）意外！？タワーマンションでは収益が上がらない！

（２）タワーマンションの利用層はマナーが悪い傾向が・・・。トラブルが多発しやすい！

（３）民泊を許可してくれる物件がほとんどない。

（４）タワーマンションの住民には民泊を煙たがる人が多い。

（５）富裕層は訴訟に慣れており、敵に回すととても厄介！

３－（１）．意外！？タワーマンションでは収益が上がらない！

宿泊施設は基本的に、質が上がれば宿泊価格も上がりますが、民泊の場合、「なるべく安値で泊まりたい」と願う人が集まっているため、宿泊価格を家賃や経費に比例させるわけにはいきません。

タワーマンションの家賃は３０万円以上で、しかし宿泊価格はせいぜい１泊２万円が限度です。１カ月に１５日埋まれば家賃を相殺できますが、しかし経費は他にも１０万円くらいは掛かっているでしょう。そして、日本の民泊市場の平均稼働率は５０％程度ですから、平均的な経営状況では赤字になってしまうということ・・・。

３－（２）．タワーマンションの利用層はマナーが悪い傾向が・・・。トラブルが多発しやすい！

タワーマンションを含め、高級物件を好むのは中国人の爆買い層やそれに類似する東南アジアの富裕層です。彼らは、爆買いのニュースで揶揄されているように、浪費することに夢中であまりマナーがよくない傾向にあります。投機型民泊で家主が不在の場合、ゲストのマナーはさらに低下・・・。

そのため、タワーマンションの民泊経営では非常にトラブルに見舞われやすくなりますから、その覚悟が必要です。

３－（３）．民泊を許可してくれる物件がほとんどない。

そもそも、民泊ビジネスをしようと思ってタワーマンションを当たっても、民泊転用を許可してくれるタワーマンション物件はほとんど無いでしょう。現状の民泊タワーマンション物件は、Airbnb（エアビーアンドビー）民泊が大きく規制される前から経営し始めている人が多く、また、許可を取らずに営んでいる物件が多いのです。

仮に、大家さんが民泊許可を出しているとしても、マンションの管理規約では民泊経営を規制しているでしょう。

３－（４）．タワーマンションの住民には民泊を煙たがる人が多い。

日本人大衆は近所での民泊経営を煙たがる人が多いですが、タワーマンションなど高級住宅の住民は、この傾向がさらに強くなっています。彼らは、静寂や快適、特別感を手にしたくて高額なお金を払っているわけで、それを民泊ゲストに汚されてしまうと、納得がいきません。

３－（５）．富裕層は訴訟に慣れており、敵に回すととても厄介！

実質的に、タワーマンションでAirbnb（エアビーアンドビー）民泊を経営するなら、無許可で行うしかないでしょう。そのようなホストは決して少なくはないのですが、しかし非常にリスキーな行為です！マンション住民からクレームが入れば強制退去をさせられる可能性が高く、その際の損失は計り知れません。

また、タワーマンションに住んでいるような富裕層は、訴訟に慣れている人が多いです。ただのクレームでも厄介なのに、裁判を起こされてしまうとなると対応は大変で、ドロ沼に陥ってしまうことになります・・・。

４　タワーマンションで民泊ビジネスをやりたいなら東南アジアが穴場！

どうしてもタワーマンションにこだわって民泊ビジネスを展開したいなら、日本市場ではなくタイなどの東南アジアで展開すると良いかもしれません。

４－１．東南アジアならタワーマンションの家賃も５万円程度。しかも家具付き！

東南アジアでは、日本よりもずっと物価が安いです。旅行者の物価は日本の半値ほどという印象かもしれませんが、現地の人々の物価は日本の１/１０ほど。すると、バンコクの中心地のタワーマンションでも５万円くらいの家賃で借りられます。

しかも驚くべきことに、東南アジアのタワーマンションは、賃貸でも家具家電が完備されていることが多いです！

なお、「タワーマンション」という言葉は日本で使われる俗称で、東南アジア辺りでは「コンドミニアム」という名称で呼ばれていることが多いでしょう。

４－２．しかし１泊あたりの相場は高め。日本より格段に収益を上げやすい。

「安く借りられるのに高く貸せる」というのが、東南アジアでの民泊ビジネスの最も魅力的な特色です。

現地物価が１/１０であっても、宿泊や外食など外国人向けの産業は１/１０ではなく、前述のように、日本の半値くらいの相場となっています。タワーマンションのような高級物件なら、１泊１万円くらいの値が付けられるでしょう。

５万円の家賃で借り、１泊１万円の宿泊費で貸せるなら、５０％程度の稼働率でも充分な黒字が出せるでしょう。

４－３．タイなどは賃貸契約もしやすい。パスポートがあれば借りられる。

賃貸契約の条件に関しても、日本より緩くて簡易なところがあります。たとえばタイの場合、永住権の提示も収入証明の提出も不要で、パスポートと２カ月分の家賃をデポジットとして払うだけで、簡単に借りることができます。

４－４．東南アジアは民泊の規制が緩い。住民からも行政からも注意されにくい。

また、東南アジアの各国では、民泊に関する規制が日本よりもずっと緩いです。行政からの規制はほとんどなく、また、同じマンションの住民や近隣住民から民泊を止められることは、まず無いでしょう。

４－５．管理業務の人件費が格安！

東南アジアなど物価の安い国なら、不動産の家賃だけでなく民泊管理業務の人件費も安く抑えられます。大都市では日本の１/１０の賃金相場で雇うのは難しいかもしれませんが、

１/８程度で雇えることでしょう。チェックアウト後の清掃業務も、数百円程度で委託できるということです。

４－６．日本人を騙す業者も多いので注意して！

日本人など物価の高い国の人が、不動産を借りたりビジネスの契約をしたりしようとすると、法外な値段を吹っかけてくる悪質な業者も少なくありませんので、充分にご注意ください。

タイなど日本人移住者の多い国の場合、日本語の出来る日本人向けの不動産会社などもありますが、その場合、現地の人向けよりもやや高い価格を標準価格としてホームページに載せていたりします。

５　日本でタワーマンション民泊をするなら、休眠物件貸しが妥当。

ただでさえハードルが高い日本でのマンション民泊経営。さらにタワーマンションとなった場合、まともに民泊経営が行える道はあるのでしょうか？

５－１．イチから借りてきて民泊転用しても、採算が取れない。

タワーマンションのような人気で魅力的な物件ならビジネスになると思うかもしれませんが、日本の民泊市場から言えば、そうはいきません。

かかるランニングコストに対して収益見込み額がそう大きくないため、どのエリアのどのタワーマンションを選んだところで、採算を取ることは非常に厳しくなります。

５－２．出張や長期休暇で使わなくなるときに貸すなら、黒字を出せる。

すでにタワーマンションを所持している人が、出張や長期休暇のバカンス中などで使わないときに貸しに出すなら、出費が掛からずに収益を得られるため、ビジネスとして成立させることが出来ます。