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アパート経営投資のメリットとリスク。初心者でも失敗せずに出来る?-5


アパートに投資に不向きでも駐車場や貸し倉庫投資に向くかも?

アパート経営が難しい立地でも、投資をあきらめる必要はありません。他の不動産投資に向いている可能性があります。

たとえば、駅から遠いなら、トランクルーム(貸し倉庫)経営に向いています。荷物を預けたい人は車で運んでくるので、トランクルームは駅に近い必要がないのです。

アパートやマンションが数多く飽和しているなら、コインパーキングや月極め駐車場にニーズの経営に向いているかもしれません。



噂のサブリース。アパート経営投資に必要?メリット・デメリットを知ってから!

画期的なアイデアで、一挙に不動産投資家を増やした立役者と言われるサブリース。

サブリースとは、不動産会社などが投資家の物件を丸ごと借り上げて、30年、35年と長期にわたって家賃を保証するサービスを言います。空室リスクにおびえ続けなくて済むようになることから、サブリースという仕組みは魅力的なものとされていますが、実際はデメリットやトラブルを多分に含んでおり…


今となってはすでに、サブリースに警戒する人よりもサブリースを絶対悪だと決めつける人のほうが多くなっているでしょう。それもまた問題です。サブリースというシステムは必ずしも悪いものではなく、その契約内容が不誠実だと問題なのです。


サブリース契約のデメリット、注意点を知ろう。

サブリースを契約することは、場合によっては有意義です。とはいえ、サブリースとはどんなものか、そしてその会社の提示するサブリース契約がどのような詳細かをしっかり理解して検討することが、何よりも大切です。


家賃は30年間保証される、が、家賃額は減額する。

「一括借り上げ」の名のもとに、30年間、35年間も家賃を保証するとサブリースは言います。しかし、建築当初(運用当初)の家賃額が永久に保証されるわけではありません。

2年間、または5年間おきに家賃見直しのルールがあり、入居率やエリアのニーズに合わせて家賃の見直しが入ります。すなわち、家賃は少しずつ下がっていくわけです。場合によっては大幅に、下がります。

サブリースは30年などの長期間にわたって家賃を保証してくれますが、しかしそのトータル家賃が投資額を上回ることは保証していません。

サブリース契約をすれば絶対に儲かる、というものではないのです。


家賃保証と言いつつも、支払いの無い「免責期間」がある。

サブリース契約には多くの場合、「免責期間」が設定されています。

免責期間とは何でしょう?

物件の賃貸運営開始直後や、各入居者の退去直後2カ月間など、空室になる可能性の高い期間について、最初から「家賃を支払う義務はない」と主張するものです。つまり、それらの期間は投資家に家賃を払ってくれないのです。

空室期間のリスクを埋めてもらうためのサブリースなのに、空室リスクの高い期間は、サブリースも助けてはくれないのです。

すべてのサブリースに免責期間が設けられているわけではないので、あなたのケースでどうなるか、必ず確認を取りましょう。また、サブリース期間が設けられている場合、撤廃や短縮の交渉をしてみましょう。


サブリース契約は家賃の20パーセントほどの手数料がかかる。

サブリースで家賃を保証してもらうには、手数料を支払う必要があります。

この手数料は、家賃の20パーセント程度が相場となっています。毎月、その額を徴収されるのです。

家賃6万円のアパートを経営するとしても、あなたの手取りは1部屋48,000円になるということです。20パーセントの減額はかなり収支計算が狂うので、これはしっかり頭に入れておくべきです。

20パーセントよりも低いサブリース契約もあります。交渉によって下げられることもあるので、交渉してみましょう。


サブリース契約することで、建設費用が高くなることがある。

アパート経営投資の場合、サブリース契約は、アパートの建設前に勧誘されることになるでしょう。建設をする不動産会社がサブリース会社を兼ねているのです。

すると、「サブリースを契約するならこのグレードのアパートにしていただきます」などと条件を付けられ、無用に高い金額でアパートを買わなければならなくなることがあります。


サブリース契約することで、リフォーム費用が高くなることがある。

同じく、サブリース契約をする際に、「リフォームが必要になった際は当社でリフォームをする」といったことが義務付けられてしまうことがあります。そしてそのリフォーム費用は割高なのです。

または、提携しているリフォーム会社が指定されるケースもありますが、やはり割高になるのは同じです。

リフォームは、複数社に見積もりをかけて安いところ、好条件なところを選ぶべきです。


不当に感じても、解約には違約金を払わされることがある。

契約したサブリースの内容が著しく(投資家側に)不利である、サブリースの必要性を感じなくなった、サブリース会社の経営難がささやかれている…そんなときにはサブリース契約を解除したくもなります。

しかし解約を申し出ると、多額の違約金を払わされることがあります。

解約をさせてくれないケースもあります。

さらには、不当な条件の改定を求めて主張すると、それを疎んで解約を突き付けられることもあります。そのうえ違約金を払わされたりするのです。

消費者センターを巻き込むような深刻なトラブルが、実際に多数起きています。


サブリース会社にも倒産の懸念がある。

サブリース会社は、投資家の破産を守る存在ですが、その一方でサブリース会社自体も破産(=倒産)することがあります。

基本的に、倒産しても契約した家賃は期間まで支払われますが、敷金など、回収できないお金が出てくることもあります。アパート経営の場合、戸数が多いため敷金額もばかになりません。

また、大家業務を請け負うサブリース会社が倒産すると、大家業務が投資家(あなた)に交代することになります。この際、入居者にも混乱や迷惑が及ぶことがあり、そのクレームは残されたあなたのほうに飛んでくることになります。



大家業務を委託したいだけならサブリースは不要。管理会社に任せよう。

サブリース契約には、大家業務(管理業務)の代行サービスも含まれています。

集客宣伝や契約の事務処理、家賃の自動引き落とし回収、クレーム対応など、大家業務のほぼすべてを請け負ってくれるため、投資家(あなた)は何もする必要がありません。

しかし、大家業務を委託したいだけなら、サブリース契約ではなく管理業務委託をすれば済みます。そういうサービスもあるのです。


サブリース契約はこのように、あらかじめ知っておくべきデメリットやリスク、内情がたくさんあります。これ以外にも要注意な契約内容が存在する可能性があるので、サブリースを提案されたらその中身をくまなくチェックしましょう。知識のある第三者に見てもらうほうが良いです。

実情としてサブリース契約は、不当な内容のものが多く、無知な初心者投資家をだましてむしり取るような目的で行われていることが多いです。

くれぐれも慎重に、検討してください。



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