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アパート経営投資のメリットとリスク。初心者でも失敗せずに出来る?-3


土地ナシからのアパート投資の勝算は?

これまでは土地を持っている前提からのアパート一棟投資を見てきましたが、続いては土地を持たない人のアパート投資を考えてみましょう。

勝算はあるのでしょうか?失敗せずに運営するにはどうすれば良いのでしょうか?


土地ごと新規購入でのアパート投資はハイリスク・ハイリターン。

上述したように、アパート一棟による投資は高利回り・高収益、つまりハイリターンなものです。

しかし、土地を持っていない投資家が参戦する場合、土地をも買わなければならないため費用が高騰します。土地代は、エリアにもよりますが、アパート一棟の建築費用4,000万円と同じくらいすることが多いです。

つまり、土地を持たない人の場合、土地持ちの人の2倍の費用がかかることになります。それでいて収益は同じですから、利回り・収益性は低くなります。

部屋数が多いことから、家賃収入はとても多いですが、他の不動産投資と比較して「ハイリスク・ハイリターン」な面は否めません。

よほど勝算の高い土地なら挑戦する価値もありますが、基本的に、あまり推奨できる投資手法ではありません。


土地を持っていないなら中古の一棟マンションを買う手がある。

アパートを使った多戸数賃貸投資の形としては、中古で既存の一棟アパートを購入して運用する手もあります。

築10年超のアパートが、一棟まるごと売られていることがあります。

土地だけでも数千万円するはずのアパートが、一棟1,000万代で売られていることが。穴場物件を上手く見つけられれば非常に高収益な不動産投資になります。


ただし、こうした中古マンションの情報は不動産投資会社からはもらえません。自力で探す必要があります。探すだけなら簡単なのですが、珠玉混交あるそれらの中から、状態の良いもの、入居率の高いもの、将来性のあるものを選りすぐるのは非常に難易度が高いです。初心者にはまず無理でしょう。

また、不動産投資会社の仲介を経ずに購入する場合、ローン融資を自分で取り付けなければなりません。投資用とはいえ、中古物件に対して積極的に融資してくれるローン会社は少なく、資金確保に苦労するでしょう。

知識や経験、そして資金を豊富に持つ人向けの投資法と言えます。



アパート投資するならリフォームは不可避!格安費用リフォームの知識を持っておくべし。

不動産投資会社やハウツーサイトはあまり忠告してくれませんが、アパート投資をするなら格安リフォームの知識を持っておくことが非常に重要です。

木造建築で耐久年数が低いアパートは、修繕・リフォームの必要性も多くなるからですね。

そしてこのリフォーム、会社選びによって、4割くらいも金額に差がでます!

リフォーム会社選びの注意点を挙げましょう。


不動産投資会社や管理会社の言いなりではダメ!

不動産投資会社とタッグを組んでアパート経営投資をする場合や、管理会社に大家業務を委託する場合、修繕が必要になった際、それらの会社がリフォーム会社を紹介してくれます。または一方的に進めようとします。

でも、不動産投資会社や管理会社の言いなりになってはダメ。

彼らの紹介するリフォーム会社は癒着の関係にあり、高いリフォーム料金を取るからです。数百万円も掛かるリフォーム・修繕では費用の節約にシビアになるべきで、誰かの言いなりは絶対にNGです。


リフォームの一括見積もりサイトで比較検討するのが賢い選択。

では、どこの会社に依頼すればリフォーム費用は安くあげられるのでしょうか?

それはケースバイケースです。ここで一社だけを推奨できるようなものではありません。

今の時代、節約に敏感な人は、「一括見積もりサイト」を通してリフォーム会社を比較検討しています。これで、その都度最も良い条件のリフォーム会社を選択することが、最も賢いと言えるでしょう。


一括見積もりサイトとは、ネット上の大きな仲介所です。ここで希望するリフォームの条件を数項目入力すると、近郊地域の10店舗ほどが見積もりをくれるでしょう。

最も安いリフォーム店を探せますし、複数社とやりとりが出来るので交渉でさらに値引きを勝ちとることができます。

リフォームのたびに、その都度最安値(最良条件)のリフォーム会社を選んだほうが良いです。



アパート経営投資では、経年とともに売却益で稼ぐのもテクニックの1つ。

大規模なリフォーム・修繕をせずに、アパート経営投資をやりくりしていく方法もあるにはあります。

リフォームが必要なほど劣化が進む前に、一棟まるごと他の投資家に売却してしまえばよいのです。特に築10年程度の築浅アパートなら、購入時の価格とそう変わらない高値で売れたりします。

ここでのポイントは、その売却益とこれまで得た家賃収入との合計が、建築費用を上回るようにすべき、ということですね。

まぁ、大赤字になりそうなので傷口が広がりすぎる前に売却する、という場合には、損益になっても仕方ありませんが。

売却益で稼ぎたいならば、売るタイミングについても賢く見極めることが大切です。こうした売却タイミングの見極めを、出口戦略と言います。

推奨される売り時を解説します。


入居率が70パーセントを割ってきたとき。

アパート全室トータルで、入居率が70パーセントを割ってきたなら、その物件はもう、下降線に突入した可能性が高いです。家賃収入はどんどん目減りしていきそうなので、売却益でまとまった収益を上げる戦略に舵を切ったほうが良いかもしれません。


満室になっているタイミングは物件価格が上がる。

上と矛盾しますが、満室になっている最中も格好の売り時の一つです。

というのも、満室のときはアパートの価値が上がり、すなわち売却価格も上がるからです。

とはいえ、築浅の活況のときに売っては家賃収入がもったいないですね。

入居率が下がりはじめた頃、何かキャンペーンを打って一時的に満室になるようにして、それから売る、というのが賢い戦略でしょうか。

とにかく、入居率もアパートの売却価格を左右することは覚えておきましょう。


減価償却の計上が終わったとき。

不動産投資では、節税対策を重視している人も多いことでしょう。

その場合、そのアパートの減価償却が終了したときに売却する、というのも賢いアイデアです。

売却益を元手に新たにアパートを建てるか購入し、再び家賃収入を得つつ減価償却による節税をすると、上手くやればかなり得をしそうです。

経費上、赤字の状態を作っておけば、所得税を払わなくて済みます。所得税は収入が低くても年収の1割、年収の高い人にとっては数百万円、数千万円にも上るので、これを節税できるのは非常に得です。


引っ越しシーズンの2月~3月も物件価格が上がる。

引っ越しシーズンである2月~3月は、より高い値段で売れる傾向にあります。

これは、この時期に空室の目立った元物件を売却し、新たな投資物件を求める投資家が増えるからです。


これらの条件のどれかを選ぶのではなく、複数を組合わせて最適な(最高値の)売り時を見極めることが大切です。

なお、出口戦略について、「土地の価格が上がったとき」も売り時の一つだと説く人が多いですが、土地そのものの価格はあまり関係ないです。物件トータルでの価格のほうがずっと重要です。


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