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アパート経営。築30年で建て替えは必要か?【不動産投資】


アパート経営。築30年で建て替えは必要か?【不動産投資】

アパート経営を始めて30年も経ってくると、心もとなくなってくるものです。

「そろそろ建て替えなくては」と業務提携している管理業者に言われたり、不動産投資を知っている人たちにせっつかれたりするでしょう。

「木造家屋は30年が寿命」なんて言葉もよく耳にします。

築30年の前後で、やはり建て替えが必須なのでしょうか?



「木造家屋の寿命が30年」は今や昔の話!

「木造家屋の寿命は30年」と、不動産投資の業界だけでなくあちこちで言われていますが、その言葉を鵜呑みにする必要はありません。

木造家屋の寿命が30年足らずだったのは、あくまで昔の話です。

日本の家族の品質はどんどん向上しており、昔と同じままではありません。


今、築30年と言えば、1990年代に入ってから建てられた物件になります。

70年代、80年代の不動産乱発の時期を過ぎ、90年代はマンションもアパートも建物の設備も性能も成熟しました。内壁に白い壁紙を貼ることが当たり前になり、経年劣化が生じればたびたび張り替えがなされます。

こんなことから、築30年のアパートは、そう古さを感じさせていないはずです。



法定耐用年数22年に振り回されるべからず!

「木造建築の法定耐用年数は22年なんだから建て替えるべき」などと小難しいことを言われても、振り回されるべきでありません。

法定耐用年数とは建物の寿命のことではなく、あくまで減価償却の年数のことです。

アパートで賃貸経営を続けていくにあたって、「法定耐用年数22年」という数字はほとんと関係がありません。



建て替えは、実際の建物の様子を見て決めるべき。

本題の「建て替えるべきか否か」ですが、それは築年数ではなく、実際のあなたの物件の様子を見て決めるべきです。

  • まだあまり古さを感じない

  • 高い入居率を保てている

というのであれば、建て替えは必要ないと言えます。



古さを感じるのが外壁だけなら、外壁だけリフォームが良い。

風雨に打たれ続ける外壁は、古さが表れやすいです。それを見てげんなりして「建て替えようかな」と決断する人も多いようですが、古びているのが外壁だけであり、内装設備がそうでもないなら、建て替えは極端すぎます。

外壁だけをリフォームしたり、洗浄すれば充分でしょう。

外壁のリフォームだけなら、300万円、場合によっては200万円で済みます。


90年代の物件なら、水回りのリフォームまだ必要性は低そうです。



いかがでしたか?

アパートの建て替えは築何年で必要か?その答えは、ケース差が非常に大きいと言えます。

競争の激しい都心のアパートの場合、築30年程度でもう建て替えが必要、と強く感じられることもあるでしょう。

あまり競合のない物件の場合、まだ建て替えの必要はないかもしれません。

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