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アパート経営。築20年で建て替えは必要か?【不動産投資】


アパート経営。築20年で建て替えは必要か?【不動産投資】

アパート経営をしていると、築20年も過ぎた頃には、管理会社や周囲の人から「そろそろ建て替えなければね」と促されるでしょう。

さて、本当に築20年過ぎで建て替えを行うべきなのでしょうか?



木造アパートの法定耐用年数は22年だが・・・

築20年を過ぎた頃に「建て替えをすべきだ」という言葉が飛び交うのには、それなりの理由があります。

木造アパートの法定耐用年数が「22年」であるからです。

そのため、特に関連業者は「そろそろ建て替えをすべきだ」「そろそろ物件の価値が落ちる・なくなる」と言い出します。


しかし・・・



「売買市場」では値が付きにくくなるが、「賃貸市場」ではそうでもない。

あなたがそのアパートを、近いうちに売却して利益をあげたいと考えているなら、たしかに法定耐用年数22年を気にする必要があります。木造建築が築22年を過ぎると、売買での市場価値は「建物には値段は付かない、土地代だけの価格で売買」という計算をされやすいからです。


しかし、売却するつもりなどなくそのまま賃貸経営を続けるつもりなら、まだ建て替えを考える必要性はないかもしれません。賃貸市場において、つまりアパートを借りたがる人にとって、「法定耐用年数22年というのはあまり気にしないもの」だからです。

築20年、築22年を過ぎても、賃貸市場におけるニーズはあまり落ちないでしょう。

家賃を下げなくてもしっかり空室が埋まっている状態なのに建て替えをすることは、「経費のムダ」と言えます。



リフォームが必要な際は、自分でも見積もりをとるべし!

リフォームが必要になったとき、面倒ならば管理会社がリフォーム会社の手配も行ってはくれます。

しかし、それに身を任せず自分でも複数社に見積もりをとったほうが良いです。

管理会社は特定のリフォーム会社と癒着やマージンの関係にあることがあり、「煩雑な手続きはすべて代行しますよ」と調子の良いことを言う代わりに少々値段の高いリフォーム業者と契約させようとすることがあります。

リフォームの見積もり比較サイトなど活用し、自分でも相場を調べましょう。そして割安なところを選ぶほうが良いです。もちろん安ければ良いわけではないですが、値段、サービスともに複数社を吟味すべきです。



いかがでしたか?

木造アパートもその質は年々向上しています。「築〇年」と数字だけで判断はせず、実際の建物の様子や利便性、そして入居率の様子などを照らし合わせて、建て替えや次の戦略を決めましょう。

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