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【明快!】「利回り10%」とはどういう意味か?表面利回りと実質利回りの違いがわかった!


画期的!実用的切り口から解説する「利回りとは?」


不動産投資を考えるうえで、非常に重要な数字が「利回り」です。

1980年頃のバブル時代に不動産投資で失敗した人々は「利回り」を気にせず土地ころがしをしたために手痛いしっぺがえしを食らったのでした。「利回り」を本当に理解していれば、不動産投資で大損するようなことはかなり減らせます。

「利回りの良い物件のほうが良い」ということはわかっていても、利回りの意味をきちんと理解していない人は多いようで・・・



利回りとは?1年間に回収できる投資収益の割合。

利回りとは、不動産投資した総額に対して、1年間にどれくらいの割合を回収できるか(収益を得られるか)を示す数値です。準じて、ローン完済までに要する年数を知る手立てにもなります。

2,000万円の物件を買って、1年間で何%回収できるのか?その指標です。重要ですね。


利回りは、「年間家賃収入額÷物件価格×100」で算出することができます。


たとえば、2,000万円のマンションを買って月額10万円(=年間120万円)の家賃で貸すときの1年利回りはどの程度でしょうか?


120÷2,000×100=6


この投資の利回りは「6%」ということになります。「利回り6%の物件」ですね。


1年間で6%の金額を回収できるということは、100÷6=16.66… つまり17年ほどでローンが完済できる目算が立ちます。



実際のローン要年数は前後する。

年間の収益額がわかれば、何年間で物件価格が回収できるか目安が立ちます。しかし実際にローン完済にかかる年数は、それとは少し前後します。

ローン額は、家賃収入額とイコールではないからです。

大体、ローン額は家賃収入額よりも少し低いです。月々6万円のローンで買える物件は、家賃7万円くらいで貸せるものが多いですね。

しかし家賃収入が7万円入ってきても、ローンに7万支払うことはまずありません。決められた6万円だけを支払い、残り1万円は収益としてふところに納めます。

逆に、月の家賃収入額よりもローン設定額のほうが高いこともありますよね。その場合は、家賃収入で得たお金に自腹のいくらかを追加して支払うことになります。

こうしたローンの実情があるため、実際のローン完済年数は利回りで割って算出した年数を少し前後します。



そして、「実質利回り」という現実がある!

「利回り」を考えるなら、「表面利回り」と「実質利回り」の両方を理解しておくことが必須です!

上記で解説したのが「表面利回り」で、それはあくまで年額収益のおおざっぱな目安にしかなりません。

本当の利回りを計算するには、家賃額だけでなく、支出額も考慮に入れて計算しなけばなりませんよね。これが重要なことです。


たとえば、マンション賃貸投資の際の支出には、こうしたものが出てきます。


修繕積立金:月額7,000円くらい

団体信用生命保険料:月額4,000円くらい。

サブリース費用:家賃の2割くらい。上記ケースなら月2万円。


するとどうでしょう?家賃10万円の物件で得られる月額収益は、


10万-7,000-4,000-2万=69,000円


約7万円にしかならないのです…。これでは利回りの計算がずいぶん狂いますね!そう。実質利回りを計算してみると、表面利回りとはずいぶん差が出ることが多いのです。

具体的に計算してみましょう。

月額69,000円ということは、年間収益は82万8,000円です


82.8÷2,000×100=4.1%


4.1%という数字が出てきました。

物件価格2,000万円、家賃相場10万円のマンションの実質利回りは、4.1%ほどということなのです。実際にはもう少し支出が出るでしょうし、節税効果で得られる入金もあるため、もう少し数値がずれるでしょう。3.8%くらいに落ち着きそうな感じです。


利回り3.8%ということは?2,000万円の物件価格を回収するのに何年かかるのでしょうか?


100÷3.8=26年


26年も要することになりそうです!

実際には、実質利回りが3.8だから26年ローンにしてくれる、というわけではありません。20年程度で組むことになるでしょうから、家賃収益で足りないローン額を自腹で埋めることになります。



ローン完済後はどうなる?

この物件シミュレーションの場合、ローン完済後にはどれくらいの収益が見込めるのでしょうか?それも必ずチェックすべきことです。

どのみち、不動産投資でまともに収益を上げられるのはローン完済後のことです。


ローンが完済すれば、団体信用生命料の支払いがなくなります。修繕積立金やサブリースの支払いはまだ残ります。


10万-7,000-2万=73,000円


月収73,000円、年収87.6万円が、このマンション投資から見込める収益です。


…不動産仲介業者はこのように説明しますが、実際にはそんなに甘くありません。

修繕積立金の予算を超えてリフォームが必要になることもありますし、家賃は当初の10万円から下落している可能性が高いです。すると最終的には、年収60万円くらいに落ち着きそうな気配です。


2,000万円の投資をしても、ローン支払い中はほぼ無利益。ローン完済後も年収60万円程度にしかならないのです。これが不動産投資の現実ですね。

だから不動産投資家は、5つも6つも物件を買うわけです。本当に不動産投資だけで年金対策をしようと思うなら(老後の生活費をまかなおうと思うなら、)5~6件は投資しないと充分な額になりません。



だから利回りの高い物件が注目されるわけだが…

このように、利回り数%程度の物件では満足な収入にはならないのです。

だから、「利回り10%、14%」といった高利回り物件が注目されます。

ある程度知識や経験のある投資家でも、「利回り10%!」という表記を見るとその記事を読みたくなりますし、物件の詳細情報を見たくなります。

そうした投資家心理を突いて、不動産業者やハウツーサイトは、「利回り10%!今注目の〇〇物件!」などと記事や広告を出すわけです。

しかしそれは、あくまで「表面利回り」の話であり、よくよく内容を吟味してみると「実質利回り」は5%程度にすぎなかったりするのです。



利回りが高いのに「実質利回り」が低いのはこんなケース!

記事タイトルや物件情報に記載される利回りは、あくまで「表面利回り」であることがもっぱらです。表面利回りが高くても、実質利回りはずいぶん劣ることが結構あります。たとえば、このような事例です。


中古物件。リフォームに大金を要したり、空室が多かったり…

中古物件には表面利回りの高いものが多いのですが、初心者の方などは特に要注意です。実際はそんなに甘くありません。

その中古物件をよくよく調べてみると、真っ当に人に貸せる状態にするには大規模なリフォームが必須なことが多いです。そのリフォーム費用を加味してみると、実質利回りはやはり5%にすぎなかった…などということはよくあります。

また、利回りというのはあくまで、入居が続くことを想定した理論値で、実際には空室になることがあります。頻繁に空室になることもあります。中古物件は、入居率が悪かったり利便性が低いから売られた可能性があり、空室に悩むことが多くなりがちです。または経年劣化が早くなるので、それゆえに物件の魅力が下がって空室率が上がることにもなりがちです。


競売物件。室内が荒れていることがあり…

破産してしまった人が差し押さえられ、裁判所によって競売にかけられる物件。それが競売物件です。相場よりもかなり安くなることが多く、投資物件として穴場と目されています。利回りの数字も当然ながら高いものになります。

しかし、競売物件の実情を知りましょう。

破産してしまった人の持っていた物件ですから、家の中が相当に荒れているケースがあるのです。つまり、大規模なリフォームを強いられることが多くなります。

厄介なのは、競売物件は事前の内覧ができないことです。中が荒れているなんてことも知らされずに、競売がなされます。買ってみて初めて、内情がわかるのです。非常にギャンブリックな投資になるということですね。

また、競売物件を勧めてくる不動産投資仲介業者は、「内覧ができない」「荒れていることがある」という実情を教えてくれないことがあります。要注意です。



投資初心者?「利回り」の実情だけはしっかり理解して。

当サイトは「初心者でも失敗しない」「小リスク」をコンセプトに執筆しています。

不動産投資に興味を持ったとき、投資仲介業者のセミナーや相談会など、話を聞きに行くでしょう。その際、初心者であることを隠す必要はありません。初心者はなめられやすいですが、かといって虚勢を張ってもすぐに見透かされてしまうでしょう。初心者であること自体を隠すのは推奨しません。

色々と、わからないことを前提に尋ねればよいです。


しかし、具体的な物件の利回りの話になったときに、この言葉だけは欠かさないください。

「実質利回りは、何%ですか?」

上述したように、説明者が頻繁に口にする「(表面)利回り」と、「実質利回り」にはかなりの開きがあります。ですから、必ず実質利回りの実情について、説明をしてもらうべきです。


収益が幾らくらいになるかだけでなく、どんな支出があるか、どれくらいの支出になるかもしっかり話してもらいましょう。サブリースを契約するなら家賃の2割くらいは持っていかれますし、管理業務だけを委託する場合でも家賃の1割くらいは持っていかれます。こうした支出の話を省いて、「利回りがどう、収益がどう」と説明する業者が多いので、こちらから「支出は幾らですか?」と尋ねましょう。



実質利回りの平均相場は幾らくらい?

「この物件の利回りは高いですよ」と言われても、それはあくまでそのジャンルの中において、かもしれません。ワンルームマンション投資、アパート経営、様々な不動産投資がありますが、それぞれのジャンルについて利回りの平均値や相場は異なります。利回りを重視するなら、そもそも他のジャンルの物件にしたほうが良いのかもしれません。それを考える目安を解説します。


  • 都内ワンルームマンションの実質利回り:3.5%程度

  • 都内ファミリーマンションの実質利回り:3%程度

  • 地方ワンルームマンションの実質利回り:4%程度

  • 地方ファミリーマンションの実質利回り:3.5%程度

  • アパート経営の実質利回り(土地持ち):15%程度

  • アパート経営の実質利回り(土地無し):10%程度

  • コインパーキング経営の実質利回り:10%程度

  • 太陽光発電の実質利回り:15%程度


これらは「実質利回り」である点に注意が必要です。あなたが物件情報サイトなどで目にする利回りは「表面利回り」でしょう。ただ「利回り」と書かれただけのものは「表面利回り」のことです。

たとえばどこかの物件情報サイトで、「池袋ワンルームマンション・利回り4.5%!」と書かれた物件を見たとします。この表と比較すると、その物件は高利回りな良物件のように見えますが、そうではないわけです。それは「表面利回り」ですから。よくよく話を聞いてみれば、実質利回りは2.8%程度でしょう。



実質利回りの平均相場表からわかることは?

上トピックの実質利回り平均相場表が示すことは何でしょうか?

「利回りを重視する=収益性を重視する」なら、ワンルームマンションやファミリーマンションへの投資は推奨できないということです。

投資の目的として、「なるべく多く稼ぎたい」というものが先だっているなら、太陽光発電やコインパーキングのほうが推奨されます。駅チカの土地を持っているなら、アパート経営も推奨できますが。



ではなぜ、ワンルームマンション投資が人気なのか?

「太陽光発電やコインパーキングのほうが収益性が高い」という記述を見て、驚かれたでしょうか。不動産投資について検索すると、「ワンルームマンション投資が一番!」といった解説をよく見かけますよね。

なぜ、ワンルームマンション投資が人気なのでしょうか?

それは、「初心者向き」だからです。「初心者でも失敗が少ない」という特性を持っているゆえ、大多数を占めるサラリーマン投資家、初級者投資家に重宝されるわけです。


ワンルームマンション投資の記述をよく見てください。「高収益」ではなく、「老後の保険対策に」という売り文句が目立つはずです。

ワンルームマンション投資は、ローン完済を終えた20年後から、月収7万円程度を安定的に得やすいメリットがあります。これが老後不安、年金対策に向き、サラリーマン投資家などに好まれるわけです。実際には、不動産投資だけで老後生活をまかなおうと思うなら、ワンルームマンションを3室くらい持つか、売却して現金資産に換える必要がありそうですが。



利回りが高いからといって、収入が高いとも限らない。

「じゃぁ太陽光発電にするよ!」とあなたは思ったでしょうか。利回りが高いからですよね。

ワンルームマンション投資が、利回り3.5%程度で月収7万円。では利回り15%を誇る太陽光発電は、月収30万!?

そうはならないのです。

「利回り」というのはあくまで、物件価格に対する年利です。すると、物件価格が安いなら、1%あたりの利益も安くなるわけです。

太陽光発電は、屋根に乗せる程度の規模だと物件価格(設置費用)が100万円程度で、その利回り15%は年額15万円でしかありません。月額でなく、年間収益が15万円です。ワンルームマンション投資は月額収益が7万円ですから、わずか2か月分です。

すると、太陽光発電の利回りの良さを収入に最大限に活かしたいならば、ソーラーパネルを何枚も設置するか、広大な土地に大きなパネルを設置する必要があるわけです。そのように投資するなら、たしかに太陽光発電は大きな収益を生みます。



いかがでしたか?

利回りは不動産投資の収益性を計る指標になりますが、ただ利回りの高さを追い求めればよいというわけではないのです。表面利回りと実質利回りの違いを理解し考慮する必要がありますし、物件価格の大小によって利回りからはじき出される収益額も変わることを理解しましょう。

これが「利回り」の実用的な解説です。少しややこしく感じたかもしれませんが、最も重要なことなので、何度か繰り返し読んでみてください。このページの内容が理解できたなら、あなたは不動産投資でだまされなくなるでしょう。より収益性の高い物件を、しっかり見極められるようになるでしょう。

そのお役に立てれば幸いです。

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